仲量聯行預期下半年樓價升幅收窄 內地資金管制影響受關注

本港樓市今年首五個月延續復甦勢頭，住宅成交量按年顯著攀升，樓價亦錄得可觀升幅。仲量聯行預計，受多項因素影響，下半年樓價升幅或將收窄，惟整體市場維持企穩，未見回調壓力。 據仲量聯行最新數據，今年首五個月整體住宅成交量按年大幅增加44.2%，同期整體樓價累升7.4%，較去年3月的低位已反彈13%。然而，仲量聯行香港主席曾煥平指出，近期股市波動已導致5月份一手市場交投步伐放緩。展望下半年，通脹壓力升温可能影響買家入市意欲，加上內地收緊資本管制措施，料將令住宅價格升幅收窄。該行預期，今年中小型住宅全年樓價升幅將介乎5%至10%，而大部分升幅已於上半年實現；豪宅市場方面，預計全年資本價格將上升0%至5%。整體而言，曾煥平相信今年一手總成交量有望達約23,000宗，創下2019年以來的新高。 曾煥平分析指，租金持續上揚、內地買家需求殷切、盤源有限以及經濟環境改善，均為本港樓市提供有力支撐。不過，後市仍存多項隱憂，包括潛在的加息風險、通脹壓力、股市波動以及內地持續收緊的資本管制。 尤其值得關注的是，內地對外直接投資（ODI）監管機制的強化，當中涉及國家安全審查及加強問責要求，或會限制內地資金外流。市場關注此舉可能削弱本港豪宅及中小型住宅市場的主要購買力。曾煥平表示，上半年樓價的7.4%升幅及全年10%的預測，已將下半年的放緩因素，包括資金管制等納入考量。他強調，資金管制對市場的實際影響仍需時觀察，該行目前並未作出最壞的打算，認為股票市場已對有關情況有所反映，近月恆生指數的調整幅度便是一例。 至於近期市場上偶見的「短炒」情況，曾煥平指這屬個別例子，故不擔心政府會推出類似「辣招」等政策控制市場。他補充，政府手頭擁有充足的土地儲備，足以平衡樓市可能出現的恐慌情緒。此外，由於過去數年樓市低迷，發展商曾推遲發展步伐，導致短期供應量可能在2027年，或最早在今年下半年出現下跌，但預計影響不會太大。 發展商對樓市的觸覺敏鋭，今年上半年普遍採取較進取的定價策略。曾煥平預期，若下半年市場需求持續，發展商將沿用此策略。然而，息口走勢仍是發展商的一大考量，若息口上調，將增加持貨成本，可能促使發展商推出更多優惠以加快推盤步伐。值得留意的是，本港住宅市場的貨尾消化時間已大幅縮短，由去年12月的101.6個月，顯著降至今年3月的44.3個月，甚至低於2015年至2021年牛市期間平均的51.3個月。這反映庫存壓力已顯著紓緩，發展商在推盤時受貨尾積壓的掣肘大為減少。 在寫字樓市場方面，仲量聯行預測全年中環甲級寫字樓租金將上升10%至15%，而整體甲級寫字樓租金料升0%至5%。然而，港島東及九龍東分區市場的租金則預計錄得0%至5%的跌幅。該行指出，一旦中環甲級商廈呎租升穿140港元，由此衍生的外溢需求有望帶動其他地區市場復甦，不再主要侷限於單一區域。雖然截至今年中整體市場空置率已回落至13.1%，但隨著未來新增供應相繼落成，預計將限制空置率進一步下降的空間。零售市場方面，該行預期今年街舖租金跌幅將進一步收窄至0%至5%，優質商場租金亦料錄得0%至5%的跌幅。