冠君產業信託2025年度DPU挫逾一成 寫字樓零售租金受壓惟出租率穩健

冠君產業信託（02778）公佈2025年度全年業績，據最新業績報告顯示，受市場寫字樓供應充裕及消費模式轉變拖累零售租户生意，公司可分派收入按年下跌10.4%至8.59億港元。每基金單位分派（DPU）亦隨之減少11.2%至0.1263港元，較2024年的0.1422港元有所下降。儘管寫字樓及零售物業均受續租租金下跌影響，但整體物業出租率仍保持穩健水平。 期內，公司租金收益總額按年減少9%至19.88億港元。物業經營淨開支則上升2.7%至3.75億港元，主要由於花園道三號租務成交增加，帶動租金佣金支出上升所致。綜合影響下，物業收益淨額按年下跌11.4%至16.13億港元。值得留意的是，公司持有少數權益的倫敦物業66 Shoe Lane，其應佔物業收益淨額維持在2500萬港元的穩定水平。 在財務管理方面，冠君產業信託成功透過銀行貸款為所有於2025年到期的債務進行再融資，當中包括引入新貸款人的銀團貸款，以及現有貸款人提供的新雙邊融資。受惠於2025年平均香港銀行同業拆息（HIBOR）按年回落，公司得以節省不少利息開支，現金融資成本亦跌至5.57億港元，較2024年的6.44億港元顯著減少。此外，公司於年內簽訂新的利率掉期合約後，固定利率債務比例於2025年12月31日達到49.3%的均衡水平，高於2024年同期的40.4%。 個別物業表現方面，花園道三號的租賃活動於2025年轉趨活躍，物業視察次數於2025年下半年按年增加61%，並成功引入多名來自資產管理行業及家族辦公室的新租户。該物業的出租率保持在81.6%的穩定水平（2024年12月31日：82.6%），新租户及現有租户的擴充需求大致填補了遷出租户所釋放的樓面面積。然而，中環寫字樓供應充裕令區內租金持續受壓。於2025年12月31日，花園道三號的現收租金跌至每平方呎73.7港元（按可出租面積計算），較2024年同期的每平方呎87.0港元有所下滑，主要原因之一是年內有多宗租約適逢市場競爭激烈之際到期。因此，物業租金收益減少10.1%至10.17億港元。公司主動與現有租户洽談續租的策略持續取得成效，至今已成功為超過75%在2026年到期的租約安排續租。 朗豪坊辦公樓方面，其租户基礎雖然以醫療及美容業者為主，但該物業透過引入銷售服務等其他行業租户，令租户組合更多元化。該物業依然備受重視地段的商户所青睞，出租率亦保持在86.9%的穩定水平（2024年12月31日：87.2%）。惟物業表現繼續受續租租金下跌所影響，期內租金收益減少6.1%至3.04億港元。由於市場上寫字樓供應充裕，市場租金持續受壓，現收租金於2025年12月31日跌至每平方呎42.4港元（按建築面積計算）。期內物業經營淨開支升至4900萬港元，主要由於租賃活動增加帶動租金佣金上升，以及其他營運開支和樓宇管理淨開支增加所致。整體而言，物業收益淨額減少8.6%至2.55億港元。 朗豪坊商場方面，其出租率於2025年12月31日維持在99.3%的高水平。惟租金收益下跌8.5%至6.66億港元。其中，基本租金收入跌至4.40億港元，原因為更換一名佔可出租面積13.8%的主要租户時，新租約的租金有所下調。而分成租金收入則跌至1.71億港元，主要因為租户的銷售放緩，反映消費模式轉變對零售業績的影響。