世邦魏理仕：AI料鞏固優質寫字樓需求 亞太區空置率至2030年料回落至15%

世邦魏理仕最新研究報告指出，儘管人工智能（AI）預計將重塑亞太區的營運模式，區內寫字樓需求仍將保持穩健。報告預期，即使在AI對職位產生中度取代的情境下，2026年至2030年間的已佔用寫字樓面積仍有望增長13%，僅略低於基準情境下預測的18%增幅，顯示AI對整體辦公空間需求的影響有限。 該行分析指出，在亞太區整體就業人口中，面臨AI明顯取代風險的職位僅佔1.8%。另有約8%的勞動力可能受到AI影響，但預計大部分員工可透過技能提升及職業轉型來適應市場變化。市場普遍認為，AI將更多地扮演輔助角色，而非全面取代現有工作，這對寫字樓市場的影響亦然。 世邦魏理仕香港諮詢服務首席營運官馮慧詩表示，在香港，AI預期將輔助而非取代工作場所及寫字樓需求的作用。相反，AI將進一步提升高質素辦公空間的重要性，尤其是有助於促進團隊協作、提升生產力、鼓勵創新及加強客户互動的工作環境。隨著AI應用日益深入企業營運，租户對辦公空間的選擇將更趨於質素導向，而非單純追求面積規模。該行預期，市場需求將進一步集中於具備現代化規格、優秀可持續發展表現，以及有助提升生產力和吸引人才配套設施的優質寫字樓，這將加速香港寫字樓市場已呈現的「優質化辦公」（Flight-to-Quality）趨勢。 受AI發展影響，企業的選址策略亦將產生變化。未來，市場需求預計將更集中於有利協作、創新及科技驅動工作模式的優質寫字樓項目。此趨勢將進一步加速市場對優質資產的集中，提升優質物業的競爭優勢，同時擴大其與次級物業之間的表現差距。相對而言，較低質素物業的業主將面臨更大壓力，需要透過升級改造、重新定位或轉作其他用途以提升物業價值及競爭力。在香港，企業租户日益將房地產視為吸引人才、促進協作及提升業務表現的重要策略工具。因此，隨著AI應用加速，市場需求料將持續集中於具備現代化設施、優秀ESG表現及高質素工作環境的甲級及優質寫字樓，進一步支持市場的優質化租賃活動。 亞太區各市場的寫字樓需求增長動力存在差異。在澳洲、香港、日本、新加坡及南韓等成熟市場，由於疫情期間企業持續優化房地產組合，已佔用辦公空間的增長速度一度落後於辦公室就業人口增長。然而，隨著員工返回辦公室的比例提高，以及企業日益重視員工體驗，預期租户將逐步增加人均辦公空間配置。在中度AI取代情境下，成熟市場於2026年至2030年間的已佔用寫字樓面積預計增長5%。相比之下，中國內地、印度及東南亞等發展中市場的寫字樓需求，則受惠於經濟結構升級，包括服務產業擴張，以及企業由非正式辦公空間遷移至機構級寫字樓。這些長期結構性因素將持續支持需求增長，即使在中度AI取代情境下，發展中市場的已佔用寫字樓面積至2030年仍預計增長19%。 值得留意的是，AI亦不太可能為亞太區寫字樓市場帶來嚴重的供應過剩問題。鑑於近年建築及融資成本高企，加上市場不確定性增加，已促使發展商延遲或縮減新項目規模，因此整體供應管線正持續收縮。市場預測顯示，2028年新增落成面積將僅相當於2027年第四季存量的3.2%，遠低於2019年疫情前的5.3%。 世邦魏理仕亞太區研究部主管蔡詠嘉補充，即使AI導致寫字樓需求增長速度放緩，該行仍不預期亞太區市場會出現重大的供求失衡。同時，新增供應減少有助維持市場平衡，並支持未來數年空置率維持相對穩定。根據CBRE基準情境預測，亞太區寫字樓整體空置率將由2026年第二季的16%，輕微回落至2030年的15%。即使在中度AI取代情境下，空置率亦僅較基準預測高出約3個百分點，顯示市場基本面依然穩健。