交銀國際下調順豐房託(02191)目標價至3.12港元 續予「買入」評級 料續租影響短期收入

交銀國際發表報告指出，鑑於順豐房託(02191)近期完成的租約續期協議及其對租金水平的實際影響，該行決定下調順豐房託的目標價，由原先的3.84港元降至3.12港元，減幅約18.75%。儘管目標價有所調整，交銀國際仍維持其「買入」評級，並對其長期營運穩定性抱持信心。 報告解釋，此次目標價下調主要反映了續租後租金水平調整對收入及分派預測的影響。然而，該行相信順豐房託近期的股價已大致反映續租所帶來的影響，而其約9釐的股息率仍具備一定吸引力，支持維持「買入」評級的決定。 回顧順豐房託截至2025年底的營運表現，該年度財務狀況大致穩健。經調整收入按年增長2%至4.604億港元，經調整物業收入淨額更按年增長6.2%至3.837億港元，主要得益於有效的成本控制。其中，物業營運支出按年減少15%至7,670萬港元，包括物業管理費及維修保養費分別下降11.4%及52.7%。可供分派營收錄得2.4%的按年增長，達到2.4億港元，全年每基金單位分派為26.33港仙，分紅比例高達90%。 不過，受市場調整影響，順豐房託的物業組合估值按年下跌8.3%至61.71億港元，導致每基金單位資產淨值降至3.88港元。截至2025年末，出租率達96.9%，雖較上年下降1.1個百分點，但仍維持在業界較高水平。總負債為32.285億港元，按年減少2.2%，而資產負債比率則為38.5%，較去年同期上升2.6個百分點。 市場關注的焦點在於其與核心租户順豐集團的租約續期。於2026年3月，順豐房託已成功與順豐集團完成租約續期，涉及總可出租面積的83.9%，租期介乎2至5年不等。這次續租的核心條款出現調整，包括租金及管理費下調20%至45%，往後年度租金增長率亦降至0%至2%（原為3%至5%），同時明確了續約選擇權及終止條款，使租金水平回歸市場。 交銀國際預期，租金下調短期內將對順豐房託的收入構成壓力，預計2026年及2027年收入將分別按年減少14.3%及7.3%。然而，從長遠來看，成功續租有助於鎖定核心租户，有效避免大額空置風險，並使租金水平更貼近市場實際情況，為基金提供長期收入穩定性。 總體而言，交銀國際認為，儘管面臨租金調整帶來的短期收入壓力，但順豐房託在2025年的穩健運營表現，加上成功的續租策略，為其未來發展奠定基礎，尤其是在當前市場環境下，其股息率的吸引力不容忽視。