萊坊：中環甲廈空置率降至8.5% 年內租金升逾兩成 寫字樓市場現轉捩點

據國際物業顧問萊坊最新發表的《香港每月物業市場報告》指出，香港優質寫字樓市場正步入轉捩點。受惠於經濟活動逐步復甦，核心地段寫字樓需求顯著回升。其中，中環核心甲級寫字樓的空置率已收窄至8.5%，而年初至今的租金更錄得20.7%的顯著升幅，復甦速度超出市場普遍預期。 報告分析，國際及內地金融機構對優質寫字樓的持續渴求，是推動核心地段，特別是甲級海景寫字樓供應進一步收緊的主要原因。市場焦點物業如長江集團中心二期及 The Henderson 等，其出租率已接近飽和，近期更錄得美國量化交易公司及內地證券公司承租多層樓面的矚目成交。 在銅鑼灣方面，利園八期的租務活動亦表現活躍，業主已收到多份租賃意向書，反映市場對優質寫字樓的需求廣泛。值得留意的是，八月份更多企業選擇搬遷以提升寫字樓質素，並趁預期租金上升前鎖定現有水平，而非選擇續租。按樓面面積計算，搬遷個案佔十大租務成交約55%，高於過去三個月約40%的平均水平。 主要大型租務成交個案包括香港中文大學承租沙田約11萬平方呎樓面，永明於環球匯承租3.8萬平方呎，以及軟件開發公司 Virtual Gaming 於港威大廈第5座承租1.7萬平方呎，這些個案清晰地反映出教育、保險及娛樂等行業的租務需求正在穩步增長。 住宅市場方面，八月份整體表現保持穩健。今年首八個月，一手成交按年上升10%至14,272宗，二手成交則增加32%至35,690宗。隨著市場需求持續健康，加上發展商積極推出新盤，萊坊預計全年一手成交量有望超越該行原先預測的2萬宗。 然而，豪宅市場在八月份受到季節性因素影響，成交價7,800萬港元以上的豪宅錄得29宗成交，按月下跌15%。儘管如此，豪宅租務市場卻維持強勁升勢。萊坊豪宅租金指數年初至今累計上升5.8%，按年升幅更達7.7%，主要受內地專才及外籍人士持續帶動需求所致。 展望未來，隨著市場信心逐步恢復及住宅需求保持穩定，預計住宅市場在年底前將繼續獲得支持。萊坊預期全年住宅樓價將錄得0%至3%的温和升幅，而個別條件較佳的新盤項目，升幅更可望達到5%。 零售市道方面亦持續復甦。儘管受到惡劣天氣及暑假外遊增加等因素影響，七月份零售銷售仍按年上升4.5%，整體表現展現韌性。其中，奢侈品消費表現尤其突出，按年錄得19.7%的增長。市場普遍預期，即將到來的黃金周將進一步刺激訪港旅客數量及零售消費，為業界帶來利好。 然而，零售物業投資市場的表現仍然呈現分化。市場錄得蘭桂坊一個銀主舖以5,868萬港元成交，較原叫價低逾65%，反映部分零售物業價格仍在調整階段。不過，市場仍不乏內地投資者積極尋找具增值潛力及特殊機遇的投資標的，顯示機會型投資需求依然活躍。 同時，優質零售物業持續受到投資者青睞。早前 BANDAI 於2025年收購中環閣麟街8號全幢物業，其後由TOYC承租作旗艦店，並預計於2026年9月正式開幕。此宗交易不僅反映了核心地段街舖資產的吸引力依然穩固，更突顯了體驗式零售及收藏品市場需求日益增長。受惠於旅遊業復甦及本地生活消閒消費需求，核心地段街舖的表現有望跑贏大市，萊坊預計2026年租金可上升5%至10%。