香港私樓供應庫存消化期顯著縮短 市場由買家主導轉向賣家主導

團結香港基金最新發表《香港房屋趨勢導航2026》報告指出，本港私人住宅供應庫存已由2023年高位的102個月（約8.5年），大幅回落至2025年的49個月（約4年），相當於減少近半，反映市場消化能力顯著提升。報告解釋，「供應庫存月數」乃評估私樓消化速度的關鍵指標，其計算方式為「已落成及興建中項目的未售單位總數」，除以「年度一手私樓平均每月成交量」。以2025年為例，預期潛在供應約8.9萬夥，全年成交量逾2萬宗，意味著約需4年時間可全數吸納現有庫存。 市場分析認為，庫存月數減半意義重大。過往當消化期逾8年時，市場處於極度飽和狀態，去貨速度緩慢，發展商為促銷或需採取減價策略，同時亦會降低其投地意欲，繼而影響庫房收入。如今，消化期回落至約4年，為2019年後最短的水平，這表明市場購買力已有效吸納新增供應，物業市場正經歷築底回升的階段。隨著私樓供應庫存消化期大幅縮短，加上現樓的承接力轉強，發展商所承受的壓力顯著紓緩，其推盤策略已由以往的「求量不求價」轉變為「價量兼備」。此趨勢標誌著市場正由買家主導逐步轉向賣家主導，發展商重新掌握定價主動權，市場預期新盤加價潮或將重現。 受新盤銷售活動轉趨活躍所帶動，一手貨尾量持續錄得回落。根據中原地產最新數據顯示，今年首季一手貨尾量降至16,672夥，已連續四季下跌，較2023年高位大幅回落近三成。同時，貨尾比重亦跌穿12%水平，創下逾四年新低，反映目前庫存狀況已逐步脱離市場普遍認定的「警戒線」。若以去年市場的購買力推算，現有貨尾理論上可於一年內被市場吸納完畢。 將軍澳區，近年被視為新盤市場最具代表性的戰場及貨尾重鎮之一，其貨尾量急劇下降尤為矚目。去年首季，該區貨尾量曾高達2215夥，並連續四年維持逾千夥的水平。然而，今年首季該區貨尾量卻急降至139夥，按年大幅減少逾九成，創下自2016年錄得99夥以來的10年新低。市場觀察到，更有部分地區的貨尾量已回落至單位數字，例如上環區僅餘7個單位，顯示市場對新盤的需求殷切。 綜合上述數據，今年4月份一手成交量已逾2000宗，而首4個月中，更有3個月的一手成交量維持在2000宗以上水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，這些數字清晰地反映新盤市場正告別供應過剩的局面，逐步回歸至供求運作健康的水平，對於本港樓市的後市發展將構成重要的支撐作用。業界普遍認為，市場供求關係的改善，將有助穩定樓價，並為市場帶來更健康的發展前景。