陽光房地產基金料寫字樓市場難V彈 沈頌華指零售物業挑戰更大

本港寫字樓市場經歷多年低迷後，近期雖有回穩跡象，但復甦步伐仍受多方因素制約。陽光房地產基金（00435）首席策略官兼資產管理聯席主管沈頌華日前接受訪問時表示，儘管寫字樓市場自去年第四季起見底回升，惟整體空置率依然高企，加上租户擴張意慾未算強勁，市場難以出現V形反彈。 沈頌華指出，過去數年本港寫字樓市場新增供應量龐大，導致供應過剩。他預計，截至2025年底，本港寫字樓市場的空置率仍將維持約18.4%的水平。他解釋，即使今年新增供應量逐步減少，需求亦有所增加，市場仍需時消化積存的大量空間。在租金方面，沈頌華透露，目前市場上大部分業主傾向挽留優質租客，這使得租户在議價時仍處於有利位置，傾向爭取減租。因此，預料集團旗下寫字樓物業的續租租金今年仍將受壓，惟跌幅有望較去年收窄。 受惠於本港首次公開發行（IPO）市場逐漸回復蓬勃，金融市場氛圍轉好，亦間接帶動了周邊行業對寫字樓的需求。沈頌華提到，集團旗下位於上環的寫字樓項目，過去數年需求明顯增長，相信這與該區鄰近中環的地理優勢密不可分。他觀察到，不少新興行業企業，如資訊科技、加密貨幣等相關公司，均有意遷入該區。此外，部分原承租共享工作空間的公司，在看到市況回穩後，也決定轉租獨立寫字樓單位。 相比之下，沈頌華認為零售物業市場面臨的挑戰更為嚴峻，主要源於行業的結構性轉型。他指出，雖然近年港人北上消費情況略有回穩，商場人流亦保持穩定，但市民的消費習慣已發生根本性改變。現時網購及實體消費模式並行，且消費者傾向將部分金錢花費在體驗活動或外遊上。沈頌華強調，零售商必須重新思考市場定位，以應對這一轉變，而這絕非短期內能解決的問題。 針對零售物業的營運策略，沈頌華透露，集團旗下商場會將租户分為核心、點綴及定期更換三類。其中，定期更換的租户旨在為消費者帶來新鮮感，這類租户以食肆佔比最多，約三成，主要由於部分食物熱潮可能很快降温。對於近年不少內地品牌積極拓展香港市場的現象，沈頌華分析指，過去數年本港零售市道不景氣，許多本地大型品牌均在整合分店網絡，對開設新店的態度審慎，他們希望待市道證實可持續反彈後，才落實擴張計劃。內地品牌則乘勢搶佔市場份額，集團旗下商場亦引入了不少內地品牌。他補充指，內地品牌因公司規模較大、分店數量眾多，故在洽談租約時效率更高，且更願意擴張分店網絡。