標普：內房商需重塑商業模式以應對市場變化

評級機構標普指出，中國房地產市場正面臨重大挑戰，內房商必須重新思考其商業模式。根據報告，中國的房地產銷售額已較2021年的峯值下降近一半，這一徹底的規模縮減迫使開發商必須尋求新的商業策略。標普建議，開發商應該專注於維持規模，而非一味追求擴張，並且應該致力於在高端市場提供最佳的去化率及現金流。

報告中還提到，預售模式在當前市場環境中正逐漸衰退。如果全國範圍內徹底取消預售模式，開發商的經營現金流入將會延長，這意味著所有開發商將無法再依賴快速周轉的模式來獲利。

此外，部分高線城市的地方政府已經取消了對開發商房價的指導，這將為房企提供更大的空間來提高價格，並在產品差異化方面展開競爭。開發商需要深入瞭解他們的客户需求，若能根據購房者的需求量身定製產品，或許能夠收取更高的溢價。在這種新模式下，開發商的錯誤空間將會縮小，但利潤率的提升將有助於恢復開發商的資產負債表及市場信心。

標普還指出，開發商需要建立更良好的融資渠道，以實施其土地儲備策略。那些擁有穩固銀行關係並能利用無抵押債券市場的開發商將處於更有利的位置，而缺乏多元化融資渠道的開發商則將面臨競爭力不足的風險，因為他們仍需以投資性房產作為抵押來獲得新貸款，以補充流動性。

在早前的會議中，中央政府強調了保交房工作的重要性，以有效防範房企的債務違約風險。若再有房企違約，將會影響市場信心及中國經濟的增長。現時，一些國企已對旗下的房企提出直接支持措施，包括提供股東貸款等，但相信中央仍不會對個別房企進行救助。

近年來，現樓交付已成為市場主流，根據數據顯示，2020年或2021年現樓交付僅佔成交面積的13%，而去年已上升至40%，這是一個顯著的變化。因此，即使面臨困境的房企想要重回市場，除了需要重組和修復財務報表外，還必須適應新的市場模式。在未有更多融資渠道的情況下，競爭土地儲備及控制現金流將成為他們的主要挑戰。