中小型發展商面臨財務壓力 新世界成功融資卻難掩行業困境

香港四大發展商之一的新世界（0017）上週成功落實了一項高達882億元的銀行貸款融資計劃。市場分析人士指出，監管機構及主要銀行普遍認同新世界的規模使其成為「大到不能倒」的企業，這也為其融資計劃的順利通過提供了保障。然而，與此形成鮮明對比的是，中小型發展商的財務壓力卻日益顯現，特別是英皇國際（0163）在上週公佈的全年業績中，竟然披露出166億元的貸款違約情況。 

一位不願透露姓名的企業融資專家表示，中小型發展商往往將手上的物業大比例抵押以獲取銀行融資，但隨著物業價值的下跌，銀行對發展商的估值可能不再認可，進而要求增加抵押品，這對這些發展商來説無疑是雪上加霜。 

本報針對中小型發展商的最新財務報表進行分析，蒐集了五項關鍵指標：1. 抵押資產佔總資產的比例，比例越高則承受物業價格下跌的能力越低；2. 手持現金與年內到期債項的比例，若低於100%則需特別關注；3. 淨資產負債比率，通常高於50%屬於偏高；4. 租金收入是否按年下跌；5. 過去一年淨流動資產淨值是否下跌或變成淨流動負債。這些指標將用來分析九家在港上市的中小型發展商的財務狀況。 

以英皇國際為例，截至今年3月底，其抵押資產佔總資產的比例高達83%，而租金收入亦按年下跌超過10%。在166億元的貸款違約後，其現金對一年內到期貸款的比例驟降至僅3.8%，顯示出該公司面臨的財務壓力極為嚴峻，成為九家公司中最為困難的一家。 

其他中小型發展商的財務狀況同樣令人擔憂，許多公司在不同的財務指標上均出現了不容忽視的問題。過去，許多投資者喜愛購買股價相對資產折讓較大的中小型地產股，以期獲得更大的增值和豐厚的派息。然而，這些中小型地產股的融資渠道相對有限，經常需要透過提高手上資產的按揭成數來尋求更多的貸款以周轉，從而獲取更高的利潤。 

然而，隨著本港住宅物業價格從高位下跌近三成，寫字樓及商舖的價值更是大幅下滑，這使得依賴物業抵押融資的中小型發展商面臨更大的壓力。一位不願透露姓名的企業融資專家指出，若中小型發展商將手上資產用於融資，而所獲得的貸款是浮動利率的話，則其面臨的壓力將會更大。一般銀行對有抵押資產的地產商，根據借貸人的財務狀況，通常會授予相當於抵押物價值一半的信貸額。 

在低息環境下，銀行樂於透過更多融資來獲取利潤，但目前中小型地產商的貸款違約情況，或許反映出銀行對其估值與發展商自身對物業的估值之間存在著顯著差距。一旦出現這種情況，發展商是否具備財力來彌補這一差距將成為關鍵，若估值差距過大，將增加與銀行談判的難度。 

在九家中小型發展商中，五項財務指標的狀況各異，嘉華國際（0173）的情況相對較為理想，而其他發展商則在多項指標上均顯示出需要關注的問題。特別是，有五家發展商的抵押資產佔總資產比例超過60%；六家公司的手頭現金不足以償還一年內到期的債項；同樣有六家公司的淨資產負債比率高於50%；四家公司的租金收入按年下跌；而七家公司的流動資產淨值按年轉差，這些都反映出中小型發展商普遍面臨的壓力。