新盤減價促銷、地皮呈高低價差、商業物業現困境 香港樓市浮現結構性疲態

近期香港樓市浮現多項具指標意義的事件，市場人士普遍關注其對大市走向的影響。這些事件涵蓋一手住宅、土地招標及大型商業投資物業三大維度，刻劃出當前地產市況的真實面貌，反映整體投資氣氛持續轉弱，物業估值面臨普遍下調壓力。 一手住宅市場方面，油塘新盤「擎海I」公佈首批價單，平均實用呎價不足14,000元，創下區內近年新低。與三年前同區「親海駅」及去年底「柏景峯」的首批開價相比，今次定價顯著回落。發展商採取「以價換量」的銷售策略，旨在透過降低售價吸引上車客及投資者，加快去化存貨，縮短資金沉澱時間。市場消息指，此類低價新盤的推出，對同區二手樓市造成顯著擠壓效應，不少放盤陷入「不減價零查詢」的困境，二手成交週期持續拉長。在高息環境持續困擾下，發展商面臨龐大利息開支，寧願犧牲部分利潤，亦盼盡快套現以避免長期承擔高昂融資成本，這亦反映一手市場承受的壓力正在浮現。 土地市場亦呈現強烈分化格局。市區重建局早前為紅磡庇利街市建局用地進行招標，最終由中海外以高達69億元投得。然而，當局隨後公佈的其餘入標數字顯示，次標出價低出13億元，落差高達22%，最低出價更與中標價相差近48%，情況令人關注。市場分析認為，個別財團以高價奪地，或屬企業的戰略佈局或特定部署，不能視為整體地產市場全面復甦的訊號。事實上，多數發展商在入標時態度審慎，出價普遍差距不大，反映業界對高地價風險保持高度警惕。若發展商日後仍以偏高成本拿地，項目落成後的新盤售價勢必高於周邊現有樓盤才能回本，但在當前承接力不足的市場環境下，恐面臨銷售緩慢及貨尾積壓的風險。發展商普遍保守的入標態度，某程度上是業界對香港樓市中長期前景的「投票」，亦是樓市向淡的重要訊號。 大型商業投資物業方面，東湧世茂喜來登及福朋喜來登酒店淪為銀主盤，為商業地產市場響起一大警號。該項目曾是全港客房數量第二多的酒店，最初叫價60至65億元放售，其後多次減價至45億元仍未獲投資者承接。最終，項目因貸款違約，由滙豐帶領的銀團接管並交由接管人公開招標出售，但至今仍乏人問津。事件反映市場對大型商業物業估值持續下調，投資者對酒店營運回報及本港旅遊業長遠增長潛力抱持保守看法，即使價格大幅折讓亦不願入市。投資者關注，在地產企業陸續出現還款壓力下，金管局的流動性支持措施能否有效應對「Call Loan」壓力，以及銀行會否採取更積極的貸款收回行動，這將成為未來觀察的重點。若情況惡化，不排除有更多大型項目淪為銀主盤，進一步損害整體物業市場氣氛。 綜合而言，現時香港地產市場呈現結構性分化格局，投資者不宜將個別新盤減價熱銷或特定土地高價中標，錯誤解讀為大市復甦的訊號。一手市場「以價換量」、土地市場發展商投標態度審慎、大型商業投資物業估值受壓，其背後根源均為高息環境、資金成本高企以及市場信心不足。展望未來，除了觀察息口及宏觀經濟變化外，發展商、銀行及物業投資者如何應對估值下調的新常態，將是決定樓市走向的關鍵。上述觀點由胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪提出。