花旗料內地對外投資新規短期衝擊本港樓市氣氛 結構性需求仍支撐樓價上行

花旗集團發表最新研究報告指出，本港樓市氣氛本月受內地對外直接投資管理新規影響，近周交易活動顯著放緩，發展商推盤步伐亦見審慎。該行分析認為，新規帶來的不確定性令內地買家傾向觀望，市場或需時一至兩個月消化相關消息，方能穩定下來。此外，近期二手樓價回升，導致議價空間收窄，加上7月及8月傳統上屬租賃旺季而非交投高峯期，亦進一步影響整體交易活動。 不過，花旗強調，上述不利因素僅屬週期性影響，從結構層面來看，香港住屋需求持續受到人口流入及人口結構升級所支持。預期今年至2028年間將出現暫時性供應短缺，這將為樓價的上行週期提供有力支撐。 數據顯示，今年上半年本港一手住宅註冊量約錄得1.25萬夥，按年大幅增長34%，創下22年來新高，為2004年上半年沙士後復蘇以來，表現最為強勁的半年。同期二手住宅成交量則達到2.26萬夥，同比增長43%，刷新5年高位。儘管如此，花旗預期7月份的註冊數據將因內地對外投資新規而出現暫時性放緩。該行目前維持全年一手銷售2.12萬夥、二手銷售4.45萬夥的成交量預測，並認為仍有上行空間。 地產股方面，花旗觀察到近期股價調整，除了受內地投資新規影響外，亦與美國加息預期升温，以及市場估值框架從每股資產淨值（NAV）折讓重新調回股息率框架有關。由於市場消化擔憂可能需要一至兩個月，預期地產股股價在整個7月份或將維持波動。 然而，花旗對地產股的基本面仍持樂觀態度，預期今年上半年地產發展商業績穩健，將為股價提供下行支持。報告指出，物業發展利潤率已開始具體復蘇，上半年強勁的物業銷售表現，將帶動更充裕的現金流產生及更低的槓桿率，有利於行業整體發展。 基於上述分析，花旗將太古地產（1972）、新地（0016）、長實（1113）以及領展（0823）列為本地地產股的首選。從基本因素分析，該行持續看好新地，認為其將受惠於更佳的物業發展利潤率，步入每股股息上行週期，同時擁有豐富資源及強勁的資產週轉能力，加上新項目（如IGC招租順利等）帶來的租金利潤增長潛力。 在宏觀經濟不確定性下，淨現金開發商如長實、信置（0083）的表現，預計可能會跑贏高槓桿的同業。此外，股息增長與盈利增長直接掛鈎的公司，例如新地、長實，或具備派發特別股息潛力的公司，例如長實出售資產剝離後有空間派發紅利，預料會比採取固定股息政策的公司更受投資者青睞。