晨星下調中國海外(00688)公允價值預測近一成 仍列內房首選 預期2027年後表現好轉

國際評級機構晨星發表報告，將內地房地產企業中國海外發展（00688）的公允價值預測下調9.5%，由原先的21港元降至19港元。分析指出，是次調整主要基於對其收入預期採取更為保守的立場。儘管下調估值，晨星仍維持中國海外發展為其在中國房地產板塊的首選，並提到該股現價較其最新估值仍有約四成的折讓空間。 報告預計，中國海外發展在2025年的收入及經營溢利將分別按年下跌9%及26%。主要原因在於預售物業價格走低，對公司的利潤率構成壓力。然而，集團在土地投資方面錄得顯著增長，總額達1190億元人民幣，按年增長47%，其中大部分新增投資地塊位於中國內地經濟較為富裕的地區，反映其策略性佈局。 晨星認為，公司近期業績表現未如理想，主要反映此前物業銷售的盈利能力相對疲弱。然而，該行預期隨著新項目質素的提升，將有望帶來更高的利潤率，從而推動業績逐步好轉。基於此，晨星維持其中期週期經營溢利率預期在18.3%不變。同時，儘管將公司未來五年的收入複合年增長率預測由5%下調至4%，但仍展望隨著內地主要城市住房需求逐步復甦，中國海外發展的收入有望從2027年起温和反彈。預期新推出的高端項目亦有助於緩解公司在2030年前的庫存壓力。 值得留意的是，中國海外發展維持穩健的資產負債表，預計2025年的淨負債比率為34%，這在內地開發商中處於較低水平。穩健的財務狀況亦使其能夠有效控制平均融資成本在3%以下，為債務償還、土地收購以及項目開發提供有力支持，反映其財務管理能力良好。