新世界發展股價目標上調 投資策略仍需審慎

近期，摩根士丹利上調了新世界發展（0017）的目標價約31%，由4.2港元調升至5.5港元，然而仍維持「減持」評級。這一動作引起了市場的廣泛關注，尤其是在當前香港股市面臨多重挑戰的背景下。

據最新的市場數據顯示，香港股市近期受地緣政治緊張局勢及利率不確定性影響，波動性加劇。儘管如此，摩根士丹利指出，新世界發展在2025財年的淨負債比率仍高達77.5%，僅略有改善。儘管公司已在財年內減債35億元，並完成882億元貸款再融資，但顯然需要進一步的資產處置來降低槓桿。

值得注意的是，香港政府推動的北部都會區發展計劃可能有助於加快農地收回，這或將在中長期內對新世界發展的財務狀況產生積極影響。摩根士丹利預測，新世界的淨負債比率將在2026財年降至74.5%，並在2027財年進一步降至73%。淨負債總額預計從2025年的1600億元降至2027年的1480億元，這一變化顯示出降槓桿之路仍需時間。

在物業發展方面，新世界的本港項目銷售強勁，這得益於市場氣氛改善及按揭利率下降。該行預計公司有望達成2026財年270億元的銷售目標，特別是考慮到其在香港擁有2100夥存貨，以及深圳的兩個新項目即將推出。然而，新世界的利潤率可能維持在較低水平，這主要是由於公司更加註重資產周轉率，甚至可能進一步減值其資產。

在投資物業方面，新世界計劃在內地開幕三個重要的K11項目，這將為公司新增95萬平方米的總樓面面積，預計經常性收入將有所增加。然而，摩根士丹利指出，這部分收入仍不足以完全覆蓋每年約70億元的現金利息支出。

綜合來看，雖然新世界發展在目標價上有所提升，但其面臨的財務挑戰和市場風險仍不容忽視。在整個香港市場市盈率處於10-12倍的低位時，投資者需謹慎評估其長期投資價值。