香港樓市下半年交投降温 銀行料第四季温和調整 地產股前景受考驗 高息策略引市場關注

香港住宅樓市上半年經歷強勁反彈後，下半年交投顯著降温，多家大行分析指出，面對持續加息週期及政策變化等不確定因素，預期樓價可能於第四季出現温和調整，並對地產發展商類股份抱持偏向審慎的看法。在此背景下，市場對具備較高股息率的地產及收租股份重新燃起興趣。 恆生銀行發表報告稱，住宅一手及二手市場的總成交量持續走低，由第二季平均每月約7,385宗，分別跌至7月的4,462宗及8月的4,019宗，樓價恐將隨之回落。該行認為，上半年強勁反彈後出現放緩屬預料之內，而市場上高於現價水平的供應，或會削弱買家追價承接的意欲。儘管如此，報告亦提到，市場關注內地收緊資本外流措施可能影響投資者情緒，但租金回報率仍有望維持吸引力，尤其受內地學生及輸入勞工需求保持強勁支持，可望延續大手買家的投資興趣。在基本情境下，較高利率對房地產市場及整體經濟的影響預計相對有限。 瑞銀最新報告則提到，早前與投資者舉行多場會議後發現，南向資金對香港地產股的興趣有限，特別是地產發展商類別股份，主因是其股息率僅介乎3釐至5釐，屬偏低水平。美國加息憂慮持續、跨境投資監管收緊等均為影響因素。然而，受惠於房屋供應緊張，瑞銀預期未來兩年香港住宅租金將以中高單位數複合年增長率上升，但這項利好因素被現時僅3.2%的住宅租金回報率所抵銷，顯示利率及政策變動對市場的影響可能仍被低估。該行因此維持對本港地產發展商的審慎看法，並預期樓價第四季出現温和調整，全年樓價預測升幅維持5%至10%，儘管年初至今已錄得12%升幅。 商業地產方面，瑞銀表示，大多數投資者對中環寫字樓市場仍抱持建設性看法，預計隨税制改革後，或有更多基金經理遷移至香港，加上供應有限，對中環寫字樓租金持正面積極態度，預期復甦將蔓延至非核心的中環市場，令置富產業(00778)及希慎興業(00014)等有望受惠。投資者對具吸引股息收益率的股份，如股息率約8釐的嘉裏建設(00683)，以及具備企業行動潛力的九龍倉(00004)表達興趣。此外，在「房託通」(REIT Connect)有機會推出前，內地投資者亦對領展(00823)表達關注。瑞銀補充指，受人民幣升值、網上零售銷售增長放緩及北上消費外流趨勢見頂影響，社區零售的基本面已趨於穩定。 就個別股份而言，瑞銀對恆基地產(00012)及新鴻基地產(00016)持謹慎態度，原因為股息率未算理想。該行更青睞淨現金流充裕的股份，如信和置業(00083)及長江實業(01113)，以及股息率較高的嘉裏建設和領展，並均給予「買入」評級。 摩根士丹利（大摩）早前亦調整多隻地產股目標價。該行將新世界的基本目標價由7元降至6元，最牛目標價降至11元，而最熊目標價則由3.9元上調至4元，維持「減持」評級，主因是將資產淨值折讓擴大至50%的假設。大摩同時調低恆地目標價，由31元降至30元，最牛目標價下調至36元，但維持「增持」評級。該行上調恆地2026至2028年度基本盈利預測12.9%、9.7%及8.9%，主要基於最新的零售及寫字樓租金預測、農地回收收益等因素。儘管2026至2028年度股息預期維持1.26元水平，只有在盈利顯著增長下才有機會增加派息，但大摩認為其估值仍然吸引。 在眾多地產股、收租股及房託基金中，部分高息股份表現引起市場關注。以週三收市價計算，置富產業(00778)的股息率高達8.1釐，入場費最低僅約4,345元（一手1,000個單位），惟今年以來股價累跌逾11%。鷹君(00041)股息率亦有7.85釐，入場費約1.41萬元（一手1,000股），今年以來股價累跌6.2%。 至於股價表現，九龍倉置業今年以來暫升24.2%，週三收市報30.52元，股息率為4.33釐。相反，恆隆地產(00101)今年累挫22.5%，收市價為6.67元，但其股息率仍有7.8釐，一手入場費為6,670元。 市場一般解讀指，股息率長期維持在較高水平（通常達5釐或以上），且持續派發股息的股份，能為投資者帶來除股價升幅外，定期的現金派息回報。高息股普遍被視為公司發展成熟、業務穩健、股價波動相對較小的股票。股息率的計算方法為（每股全年股息／最新每股股價）× 100%，然而須注意的是，由於股價每日變動，股息率會隨股價升跌而有所不同。