香港商舖市場持續調整 買家主導下價值劇烈重估 市建局連沽資產折讓明顯

香港商舖物業市場近年持續面對顯著調整，儘管旅遊業逐步復蘇帶動部分核心區舖位租金出現回暖跡象，然而整體買賣氣氛依然低迷。市場觀察到，無論私人發展商抑或公營機構，均相繼放售其持有的商舖資產，多宗成交個案錄得較估值大幅折讓，清晰揭示商舖資產正經歷一輪劇烈的價值重估。 在買方市場主導下，承接力持續疲弱，尤以市區新樓盤的全新商舖為甚。有市場消息指，九龍市區部分新盤商舖的平均呎價已低於3,000元水平。以市建局與長實(01113)合作發展的長沙灣項目愛海頌為例，其商舖平均成交呎價僅約2,996元，反映市場對此類基座商舖的消化能力極低。投資者對商舖資產不再願意支付高溢價，主要受高息環境、消費者習慣轉變、網上零售持續擴張，以及新發展區人口尚未完全成熟等多重因素影響。過往新盤商舖呎價動輒過萬元的時代已成過去，部分新盤甚至需在開售不久後便大幅促銷，才能以極低呎價覓得買家。 作為本港重要的公營重建機構，市區重建局近期在商舖市場中扮演著主要賣家的角色。據瞭解，市建局已連續三個財政年度錄得淨虧損，單是2024-2025財政年度淨虧損便達到27.2億元，儘管較上一個財年39.2億元的虧損有所收窄，但其財政壓力依然沉重。為補充營運資金並持續推進其龐大的重建項目，市建局透過出售旗下商用物業進行套現，而其涉及的多宗商舖成交，正由過往的兩極分化演變成單邊尋底的態勢。 儘管個別位於新發展區周邊、住宅人口穩定且租金回報吸引的舖位，仍能獲得投資者追捧，錄得溢價成交（例如啟德煥然壹居基座商舖曾是少數高於估值成交的個案，但亦可能已屆見頂回落）。然而，更多市建局放售的舖位卻面臨顯著的估值折讓。據報道，大角咀形品‧星寓基座商場，總樓面面積約13,504方呎，估值約8,000萬元，連同三個車位最終僅以7,203萬元售出，較估值折讓約一成，平均呎價僅5,334元。另一宗個案是灣仔囍滙1期5座1樓商舖，面積6,853方呎，成交價2,808萬元，平均呎價4,097元，相較市場估值5,000萬元，折讓幅度更超過四成。這顯示除極個別地段優越、租約條件良好的舖位外，大部分非核心街舖及基座商舖，除了市建局「自用」或讓予社企使用，普遍需要大幅讓步才能吸引買家承接。 值得投資者關注的是，當前商舖的租金與售價出現明顯背馳。部分舖位仍能租出合理水平的租金，但在買賣市場上價格卻大幅下挫，這反映投資者不再單純只看即時租金回報，而是憂慮長遠的空置風險、維修成本以及未來租金下行壓力。在高息環境下，資金更傾向流向流動性較高的資產，導致商舖買家數目萎縮，市場逐漸演變為買方主導，價格自然持續受壓，探底之勢未止。 市建局出售商舖除了套現以維持財政穩健外，亦關乎本港未來的住宅供應。消息指，2026-2027財政年度，市建局將推出土瓜灣兩個大型重建項目，合共提供2,120個住宅單位，當中土瓜灣道／榮光街項目預計將較快推出市場；而庇利街項目更是政府撥地支援市建局財政的重點項目。重建項目需要龐大的收購及建築開支，因此出售商舖所套現的資金，不排除正是用於支援這些重要的重建計劃。 綜合多宗近期成交個案可見，香港商舖物業價格已呈現尋底格局。除非個別地段優越、擁有穩定租約及充足人流的物業能逆市而行，否則大量基座商場、二樓以上舖位及非核心街舖，將繼續面對大幅估值下調的壓力，拖累整體市場表現。胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁黃偉豪認為，九龍新盤商舖呎價跌穿3,000元，正是市場重新計算商舖價值的寫照。短期而言，除非息口顯著回落，以及本地消費和人流進一步改善，否則商舖整體要走出沉底格局，預計仍存在相當難度。