高力報告：中環甲廈復甦步伐領先 租户租務決策趨向審慎

高力最新發布兩份香港寫字樓市場研究報告，深入剖析本港企業租户的最新市場取向，以及中環作為香港核心商業區(CBD)的持續競爭優勢與未來前景。其中一份報告《重塑中環：為何寫字樓市場重返核心商業區》指出，中環寫字樓市場的復甦步伐明顯跑贏整體市場，主要受惠於資本市場回暖、金融服務業擴張，以及對優質寫字樓的需求持續增加。 市場數據顯示，中環區在2024年重拾增長動力，預計2024年至2025年間的淨吸納量將合共約61.2萬平方呎，而2026年首八個月更錄得超過50萬平方呎的新增吸納量。相較於全港甲級寫字樓市場，中環的表現持續領先。空置率方面，中環由2024年12月的15.1%顯著下降至2026年8月的9.9%，遠低於全港甲級寫字樓15.8%的平均空置水平。租金走勢亦見強勁，中環區於2026年首八個月累計上升8.7%，而頂級甲級（Grade A1）寫字樓租金升幅更達15.4%，大幅拋離整體甲級寫字樓市場0.3%的升幅。多幢指標性商廈租賃表現尤為突出，包括國際金融中心一期及二期自2026年6月起幾近全面租出，而The Henderson於2026年8月的出租率亦已超越九成。 高力香港商業物業服務港島商業部主管林子明分析指，香港交易所(00388)落實將交易廣場作為其永久總部，充分彰顯市場對中環以及香港國際金融中心地位的長遠信心。他觀察到，隨著市場活動回升及金融機構持續擴張，愈來愈多企業重新選擇進駐核心商業區，重視其匯聚資本市場參與者、專業服務公司、監管機構及企業決策者的獨特優勢。這種完善而高度集中的商業生態圈，正是中環持續吸引企業迴流的關鍵。 高力香港企業客户服務主管顏慧萍補充，中環市場的復甦是資本市場回暖、政策支持以及公私營投資共同推動的成果。她提醒，目前寫字樓租金雖仍較歷史高位為低，為租户提供升級辦公空間的機會，然而優質寫字樓供應正逐步收緊，租户應及早規劃續租、擴充或搬遷安排。她亦指出，市場正呈現「追求優質空間」（flight to quality）趨勢，建議業主投資於大廈升級、配套設施及租户體驗，以吸引及挽留優質租户。同時，高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵強調，政府應持續透過商業土地供應規劃，鞏固中環、金鐘及新海濱核心商業區的發展，透過優質發展項目提升交通連接、公共空間及整體營商環境，以進一步提升香港作為國際金融中心的長遠競爭力。 另一方面，高力第四年度發布的《香港寫字樓租户調查2026》揭示，企業營商信心已重回正面水平。調查顯示，41%的受訪者預期未來12個月營商環境將有所改善，僅16%預計情況轉淡。儘管有35%的租户預計未來一年將增加員工人數，但只有20%計劃擴充辦公空間，其中以專業服務業及銀行與金融業最具擴張意欲。這反映企業在招聘意欲與辦公空間需求之間存在差距，不少企業正透過更有效運用現有空間及調整工作場所策略，以在現有辦公室內消化增長需求。報告進一步指出，成本依然是租賃決策中的最重要考慮因素，無論在選擇商業大廈還是地區時，租金水平皆為首要考量，其後依次為大廈質素及交通便利性。 高力商業物業服務業主代理業務主管許永誠分析指，在經濟環境改善的支持下，企業營商信心較過往數年明顯增強。然而，調查同時反映租户變得更加審慎及精挑細選，而非積極擴張。他解釋，大部分租户傾向留在現時商業大廈，但會持續評估提升辦公環境質素及優化租賃成本的機會。對業主而言，未來要提升租户續租率，關鍵將不僅在於租金水平，更在於能否提供具吸引力的整體使用體驗，並透過靈活租約安排、針對性的租務優惠及具競爭力的租金策略回應租户需求。 調查亦發現，高達68%的受訪租户計劃於現有寫字樓續租，反映市場租賃活動仍以續租為主導。在主要寫字樓分區之中，尖沙咀及九龍東的租户留區意向最高，分別有88%及87%的受訪者表示租約期滿後傾向繼續留在原有地區。高力香港商業物業服務九龍商業部主管黃浩邦補充，對於考慮搬遷的租户而言，較低租金、更優質的大廈質素及更具彈性的租約條款，是最主要的推動因素。值得留意的是，43%的中環／金鐘租户表示可接受租金上調，而九龍東及尖沙咀則分別有60%及56%的受訪者期望下調租金。他指出，免租期仍然是租户最重視的租務優惠，而新加入調查的還原工程費用豁免亦成為重要談判項目，反映租户愈來愈重視整個租約週期的成本管理，而不僅是租金水平。