寫字樓跌勢放緩現曙光 業界料最壞時期已過 助業主重組盤活資產

香港金融及新股市場近期展現回暖跡象，為整體營商環境注入暖意。高葉律師行房地產部主管合夥人朱寶瓊律師接受訪問時指出，香港寫字樓市場的跌勢已顯著放緩，較過往有所喘定。她判斷目前「相信最壞時間已過」，即使尚未全面回復至昔日大好光景，但寫字樓業主已重獲空間，將具備上升估值潛力的投資物業進行重組，有望藉此取得更多現金流以應對周轉所需。 朱寶瓊進一步分析，過去六個月商業及零售物業市場已呈現輕微改善，惟情況視乎地區而定。她觀察到，核心區的甲級商廈及優質街舖，儘管此前一度錄得空置，現已陸續獲租用。據她瞭解，中環國際金融中心的空置率已顯著減少，甚至有潛在租户需要排期至明年方能處理租務事宜，反映需求回升。然而，與核心區甲級寫字樓租務好轉形成對比的是，九龍灣區的寫字樓吸納量仍未恢復至理想水平。綜合而言，她相信整體寫字樓市場的跌勢已趨緩，最壞時期已過去。 有別於此前持有收租寫字樓物業的公司因物業估價未能配合而難以推進重組，朱寶瓊認為現時業主已擁有更大空間，檢視其手上的投資組合。對於具備升值潛力的投資物業，業主可更主動地配置資源進行重組，並可望爭取較之前更佳的重組條款。此外，透過循環貸款等金融工具，業主亦可取得更充裕的現金流作周轉之用。值得留意的是，業主從中套取的現金，其用途已由過往側重於投資物業本身，轉為套現用於其他多元化用途。 市場近期陸續出現整幢物業放售個案，部分買方更將購入的物業轉型為學生宿舍。朱寶瓊指出，這類交易的出現，可能與買方能夠取得較佳的物業估值、基金尋求投資機會，以及銀行尋求貸款業務有關，此乃過往市場上較為罕見的現象。然而，由於這些教育及醫療機構購置整幢物業是為配合提供一站式服務所需，故此他們在選擇物業時，普遍傾向於狀況較佳的物業。她比較迪拜及新加坡市場後指出，基金及機構投資者對香港零售及商廈的興趣已有所回升，但鑑於核心區商廈供應仍然存在，大型商場亦提供多樣選擇，故投資者會更趨於精挑細選，並對價值型資產展現較大興趣。隨着這些交易的促成，她預期將更有利於賣方盤活資產、套現減債。 然而，朱寶瓊亦強調，寫字樓市場市況距離全面重回昔日大好景況，預料仍需較長時間。她指出，市場上仍有銀主盤存在，雖然表面數字較去年有所減少，但這主要歸因於銀行在處理銀主盤時策略更為精明，不再如以往般高調張揚，而是選擇與業主合作，以私人推售形式進行處理。在目前市場情緒改善的背景下，她預料銀行這種低調處理方式，有望提升有債務重組需求的業主獲取貸款的機會，從而套取更多現金。總括而言，對於工廈及中小型商舖市場，她認為仍有相當數量的銀主盤有待消化，儘管數目有所減少，但改善幅度並未達到顯著程度，因此對於這些物業市道已全面改善的説法，她持保留態度。