奧雅納料樓價下半年升勢趨穩 全年升幅預測不變

差餉物業估價署最新公佈的數據顯示，本港6月樓價指數按月微升0.3%，已連續第13個月錄得升幅。同期私人住宅租金指數則升至205.8點，再創歷史新高。 然而，國際工程顧問奧雅納資產管理分析師胡朗軒指出，6月份樓價指數的升幅收窄，預示本港樓市進入下半年後，升勢或將有所放緩。他解釋，市場觀望情緒升温，主要受多重因素影響，包括金融市場波動加劇、內地監管政策或阻礙部分南下資金流入，以及中東局勢的不確定性揮之不去，加劇了市場對美國年底可能「加息」的擔憂，令整體入市氣氛轉趨審慎。 胡朗軒預計，樓市在上半年錄得8%至9%的升幅後，下半年將面對一定阻力，料將在現水平整固徘徊，但這並非轉向信號。因此，奧雅納維持全年樓價累升8%至10%的預測不變。 至於一手樓市場，胡朗軒觀察到發展商的去庫存策略已見成效，清貨壓力有所緩解。儘管新盤定價相對「貼市」，但推盤步伐明顯轉趨審慎，有個別位於市區核心地段的新盤，亦未能在首輪開售即告沽清。部分發展商更選擇將單位分批推出市場，先行觀望銷情，再部署下一輪的銷售策略。受此影響，預期一手樓成交量將會逐步回落。 相對之下，住宅租金的上升勢頭未見改變。市場分析指，各項人才引進計劃持續為本港帶來新增住屋需求，特別是來自專業及高收入羣組的租賃需求殷切，為住宅租務市場提供穩健承託力。此外，家庭租客對優質校網的需求保持穩定，傳統名校區及鄰近大、中、小學的住宅租盤，預料將繼續受到追捧。奧雅納預計，2026年住宅租金將維持平穩向上的趨勢，全年按年升幅可達約3%至5%。 在利率方面，奧雅納分析認為，香港短期內下調利率的機會較低。然而，值得留意的是，目前香港私人住宅的整體租金回報率約為3.3釐至3.5釐。這意味著，即使投資者以H按封頂息率3.25釐入市，仍能享有一定的盈利空間，這對樓市構成重要的支持因素。