瑞銀上調冠君產業信託評級至「買入」 看好中環寫字樓市場復甦帶動DPU增長

瑞銀發表研究報告，將冠君產業信託（02778）的投資評級由「中性」調高至「買入」，目標價亦從2.3港元上調4.3%至2.4港元，此舉反映瑞銀對該信託未來表現的樂觀展望。 分析指出，儘管冠君產業信託市值相對較小且交易流動性有限，但瑞銀認為，市場或一直低估其作為中環辦公室市場復甦主要受惠者的潛力。該行表示，中環甲級寫字樓空置率已降至8%以下，預計此趨勢將持續。此外，隨著「附帶權益」（carried interest）税制改革的落實——即擬議對沖基金及另類資產管理專業人士的績效掛勾獎金實施零税率——有望進一步刺激資產管理公司對中環核心商業區辦公室的租賃需求。 市場普遍關注中環核心區可供租賃的空間日漸稀缺（除長江集團中心一期空置率約25%外）。在此背景下，冠君產業信託旗下佔其資產管理規模高達六成的旗艦項目花園道三號，目前空置率約為18%，瑞銀預期該項目將直接受惠於潛在的溢出租賃需求，從而為其每基金單位分派（DPU）帶來顯著的盈利槓桿效應。 該行提到，冠君產業信託目前預計2027/2028財年的股息率分別為6.4%及6.8%，處於香港上市同業中較高水平。然而，瑞銀認為市場尚未充分反映其強勁的DPU增長前景，預期在2026年至2029財年期間將實現6%的複合年增長率（CAGR）。瑞銀已因此將冠君產業信託2027/2028財年的預期DPU上調5%至10%，主要反映花園道三號項目的出租率提升及單位租金上漲。 儘管瑞銀基於股息折現模型（DDM）將目標價上調4.3%，但鑑於聯儲局加息因素，該行已將權益成本假設從先前的6.9%上調至8.1%。這意味著2027財年的預期股息率為5.5%，略低於其5.8%的歷史平均水平。投資者將持續關注中環辦公室市場的復甦情況及其對冠君產業信託的實際影響。