大和：中國住房貼息政策範圍受限 料旨在精準去庫存影響有限

大和發表研究報告指出，中國財政部、人民銀行及金融監管總局聯合發布通知，將於10月1日起實施居民貸款貼息政策，初步為期一年。市場普遍關注此舉對內地樓市的潛在影響。 根據新政策，符合特定條件的購房者可申請最高100萬元人民幣的商業性首套房抵押貸款，並由財政部門給予年化1個百分點的貼息，貼息期限最長為五年。 然而，該政策設有多項限制條件，大大收窄了其實際適用範圍。這些條件包括：貸款必須為新的商業性首套房抵押貸款；標的房產的總樓面面積不得超過120平方米；以及購房總價不得超過150萬元人民幣。 大和估算，若以3釐利率計算一筆100萬元、為期30年的抵押貸款，符合資格的購屋者在補貼期內，總計可節省約4.7萬元人民幣的利息支出，相當於每月可節省約789元人民幣。 儘管貼息政策看來具有全國性，但大和分析認為其附加條件顯著縮小了實際受惠範圍。該行指出，首先，150萬元人民幣的購屋總價上限，實際上排除了在一線城市及核心二線城市購房的可能性。這意味著政策紅利將主要集中在低線城市及郊區的經濟型房屋市場，而這些區域往往是庫存積壓問題最為嚴重的地區。 其次，該行分析指出，購房者獲得的實際收益可能低於政策表面數字。多數符合條件的家庭通常已具備申請住房公積金貸款的資格，其貸款額度約為60萬至80萬元人民幣。雖然公積金貸款利率（約2.6釐）略高於補貼後的商業按揭利率（約2.0釐），但公積金貸款的優惠利率適用於整個貸款週期，而非僅限於首五年。大和認為，這使得該補貼成為一種權衡取捨，而非純粹的額外收益，且只有超出公積金貸款額度的商業貸款部分才能享受到貼息，實際適用貼息的本金基數亦可能低於100萬元的上限。 再者，政策僅在一年窗口期內提供五年期補貼，大和質疑其期限是否足以在租金收益率（約2釐）與融資成本之間拉開持久的利差。該行解釋，雖然在補貼期內融資成本將低於2釐，但期滿後將回升至約3釐。因此，該行懷疑此政策能否顯著提前釋放由利差驅動的購房需求。 總結而言，大和將此政策解讀為一項針對性的去庫存舉措，而非旨在全面提振樓市的廣泛政策，並預期其影響將較為有限。在內房股方面，大和維持華潤置地(01109)「買入」評級，目標價為37港元；同時維持中國海外發展(00688)「買入」評級，目標價為17.1港元。