28Hse報告：九月份大中型單位估價走勢兩極分化 市場客源結構致表現各異

根據本地地產資訊平台28Hse的最新追蹤數據顯示，本港樓市在九月份呈現出大中型單位估價兩極分化的現象。市場觀察到，銀行估價走勢個別發展，其中大型單位普遍面臨壓力，而中型單位則普遍錄得升幅，反映不同物業板塊在當前市場環境下的表現差異日益顯著。 詳細數據指出，以匯豐銀行估價模型計算，在20個指標屋苑中，大型單位估價普遍受壓，有半數屋苑按月錄得跌幅。其中，美孚新邨的大型單位表現最為疲弱，估價按月下調約3.48%，跌幅居首；緊隨其後的有荔枝角碧海藍天與紅磡黃埔花園，其大型單位估價亦錄得向下調整。 相反，中型單位走勢則普遍向好，同樣有半數屋苑的估價按月錄得升幅，為市場帶來一線暖意。特別是堅尼地城寶翠園，其估價按月上升1.97%，表現突出，成為推動中型單位估價向上的主要力量。 值得留意的是，個別屋苑內部不同單位類型亦呈現「逆市」表現。例如，南區海怡半島的大型單位逆市造好，錄得2.21%的升幅；然而，美孚新邨的中型單位卻逆市受壓，錄得3.45%的跌幅，顯示同一屋苑內不同呎數單位的估價表現亦可有顯著分野。 市場分析指，九月份物業估價表現分化的主要原因，與政策變動及客源結構轉變息息相關。大型單位因其銀碼較大，傳統上較依賴內地資金。在內地持續收緊跨境資金流動，以及加強追收境外税款的疑慮下，大額物業交投顯著減少，導致銀行對這類物業的估價轉趨保守，估價調整或存在滯後性。 與此同時，中型單位則主要受惠於本地家庭客的實質居住需求。隨着九月新學年展開，學童家長在安頓子女入學後，其累積的購買力重新投入市場。這股本地剛性需求有效帶動中型單位的交投企穩，為其估價提供了堅實的支持。此一現象反映了本地用家市場與高額物業投資市場之間，在當前經濟環境下呈現出不同的韌性與動力。