瑞銀料本港樓價今年升5至10% 租金同步看漲 林鎮鴻：人口流入支持結構性趨勢

瑞銀集團（UBS）最新研究報告指出，維持本港住宅樓價今年將有5%至10%的升幅預測，同時預計租金將錄得約5%的增長。該行亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示，香港樓市正受多項結構性利好因素支持，尤其受惠於未來供應減少及人口流入的趨勢。 林鎮鴻解釋，近年住宅新開工項目顯著減少，預期未來兩至三年私人住宅供應將會相應下降，對租金構成持續支持。在利率方面，瑞銀經濟師預計美國聯儲局今年只會在第四季減息一次，此舉有望為本港樓市帶來提振，帶動樓價上升10%。然而，考慮到息口前景仍存在不確定性，市場上亦有分析認為今年不排除不減息的可能性，因此瑞銀保留樓價最低僅升5%的預測空間，後續將視乎實際息口走勢再作評估及調整。瑞銀將於下週美國公佈通脹數據後，再對息口走勢進行評估。 他進一步指出，香港住宅地產市場正呈現良好的結構性趨勢，主要受惠於政府推動的各類人才計劃，吸引人才流入。其中，香港的教育制度對內地專才來港具有強大吸引力。林鎮鴻引述數據指，內地每年高考考生高達1350萬人，大學入學率僅約2%。相比之下，經大學聯合招生（JUPAS）入讀香港大學、香港科技大學及香港中文大學這三所頂尖學府的入學率高達21%，其難度僅為內地高考的十分之一，且有望入讀全球百大院校，這對吸引內地優秀人才來港發展及定居形成長期誘因。 此外，林鎮鴻亦關注到潛在的「迴流潮」。他提到，過去五年約有30萬港人移民，其中移居英國者佔約23.6萬人。首批於2021年移英的港人預計將於2027年取得當地公民資格。他分析，若屆時在當地尋找工作的難度較香港為高，不排除會出現港人迴流情況，這將進一步支持本港樓市需求。 目前本港物業租金回報率約為3.5釐，而按揭成本則為3.25釐。林鎮鴻指出，若按目前美國全年減息0.25釐的預測，香港銀行應會跟隨減息一半，屆時按揭成本將降至約3.125釐，這將有利於買樓收租的投資行為。然而，鑑於息口變化較大，瑞銀認為樓市走勢更應著重於可視度較高的人口流入情況。 在地產股方面，林鎮鴻建議投資者按子行業劃分，依次看好住宅、寫字樓，以及零售地產板塊。住宅市場受惠於人口流入，前景樂觀；寫字樓市場則需視乎中環市場是否已見底回升，具備反彈潛力；而零售地產則需留意電商滲透率持續提升帶來的挑戰，現時本港電商滲透率為9.5%，而內地已達25%。 選股策略上，他建議投資者應留意具備資本回收動作、透過輕資產擴張以提升股本回報率（ROE），以及資產負債表及現金流穩健足以支持股息率的公司。林鎮鴻補充，母公司（大股東）對子公司的看法亦至關重要，雖然資本回收短期內有助於提升ROE及股價表現，但資產減少可能會影響現金收入，不利於公司的長期增長。