瑞銀料本港樓價今年升5%至10% 內地專才來港及潛在迴流潮成主要動力

瑞銀最新研究指出，預期本港住宅樓價有望於今年重拾升勢，錄得5%至10%的升幅。瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻分析，內地專才持續來港是推動樓市上行的主要因素之一，尤其是一批選擇來港應考DSE的考生。他解釋，內地每年約有1300萬名高考學生，但升讀「985大學」的比率不足2%；相對而言，專才來港升讀世界排名不俗的「三大」院校，升讀率可達21%，形容單以升學比例計算，「香港考試難度或等於內地的十分一」，這為本港樓市帶來結構性改變。此外，大學聯招（JUPAS）收緊居港要求，亦被視為對本港樓市有利的因素。 林鎮鴻進一步指出，過去五年約有30萬人離港移民，其中移居英國的人士估計佔26萬。部分人士將自2027年起取得公民資格，加上英國當地的就業困難，或會在2027年起引發迴流潮。即使保守估計僅有10%的人士迴流，也可能帶來約2.6萬人回港，從而創造更大的樓市需求。綜合租務升幅、潛在減息以及庫存下降等因素，料將共同支持本港樓市今年的表現。 寫字樓市場方面，林鎮鴻預期今年整體租金升幅將持平，但中環區的租金有望錄得3%至5%的增長。他解釋，瑞銀持續追蹤證監會持牌人數，該數字一直呈現增長趨勢，而這些增聘的公司多數為對衝基金及量化基金。由於這些基金對於租金並不敏感，反而對地理位置和資訊流通效率有更高要求，因此傾向在中環設立辦公室，這將持續推動中環區寫字樓租金的表現。 至於零售市場，林鎮鴻預計今年零售租金可望上升約5%。然而，他同時觀察到油價上升對本地零售業帶來負面影響。他指出，香港零售商的營運成本與國際油價掛鈎，而內地零售商的成本則受制於內地受管制的油價，並非完全跟隨國際走勢，導致本港零售商的成本上升速度較內地零售商快。此趨勢不僅促使更多港人北上消費，也讓內地電商伺機加快滲透香港市場，近期已有內地電商透過「免運費」或價格優惠策略拓展香港市場。 林鎮鴻提到，目前本港的電商滲透率僅約9.5%，遠低於內地的25%，顯示當中存在巨大的發展空間。他續指，這些電商平台背後往往帶動著大量希望拓展海外市場的國產品牌，而香港作為這些品牌「出海」的首選試點，令電商攜同國產品牌大舉攻港，對本港實體零售造成更大衝擊。他認為，現時更多國產品牌崛起，與以往本港商場主要引入國際品牌的最新產品有所不同；今時今日港人北上消費，可能不再單純因為價格較低廉，而是為了體驗更多元化的國產品牌和新產品。若此趨勢持續，內地商場將成為主要的渠道商，對本港零售商場構成更大打擊。這些新興趨勢均是導致瑞銀對本港零售地產前景持更審慎看法的原因。