高盛上調香港樓價預測至升15% 料物業復蘇具可持續性

國際大行高盛近日再度上調對香港樓市的預期，預計今年本港住宅樓價將錄得15%的升幅。此番調整反映了年初至今住宅樓價及租金走勢均超出該行原先估計，較早前預測的12%高出3個百分點。高盛同時維持對2027年及2028年樓價分別上升7%及4%的預測不變。 高盛指出，今年首四個月香港住宅樓價已累計上升8%，一手住宅成交量更錄得48%的顯著增長。該行分析認為，在物業市場上升週期的初期階段，樓價及租金往往會因積壓需求及市場情緒的共同驅動而呈現急劇上漲。然而，今年以來租金增長已放緩至1.2%，或暗示部分置業需求正由租賃市場轉向購買。 該行續指，本港住宅市場的復蘇具備可持續性，主要受惠於政府吸引人才政策帶動的需求，以及更積極寬鬆的政策所造成的供需不平衡。為反映香港住宅樓價及租金前景轉強，高盛將其覆蓋的股份基於12個月資產淨值（NAV）的目標價提升0%至8%，並維持目標資產淨值折讓不變。值得留意的是，該行同時將新世界發展（00017）的目標價下調12%，主要基於新世界最新的淨負債及現金流數據。 在選股策略上，高盛持續偏好發展商股，特別是在樓市上行週期中擁有更多可變現可售資源的公司。該行維持對恆地（00012）及新地（00016）的「買入」評級。此外，擁有穩健資產負債表並有意趁地價較低時補充土地儲備的公司，如信置（00083），亦獲其看好。高盛亦建議投資者可選擇該行較為看好的細分市場，例如擁有核心中環寫字樓或高端零售物業組合的置地公司及太古地產（01972）。 零售物業市場方面，高盛分析指出，與過往週期相似，樓市復蘇帶來的財富效應將有效支撐本地消費。本地消費市場自去年年中起已逐步回暖，而長途機票價格上漲以及中日兩國持續的政治緊張局勢，預計將促使更多旅客轉往香港消費，年初至今訪港人次已增長16%。該行因此將高端零售物業的租金升幅預測由原先的4%調升至5%，並帶動其2026年租金增長預期由2%上調至3%。然而，低端零售物業的租金預測則維持下跌2%不變。 然而，高盛亦提醒，由於2026年下半年的基數較高，加上香港產品在價格上較鄰近市場或網購略顯競爭力不足，該行對零售銷售額能否持續維持雙位數增長率持保留態度。 至於寫字樓市場，高盛預期整體租金增長將由原先的持平上調至3%。其中，中環區寫字樓租金增長預測獲得更大程度的上修，由原來上升3%大幅調升至10%。這主要是由於中環區寫字樓租金年初至今已錄得5%的增長，表現跑贏大市，反觀非核心區租金仍維持平穩，空置率則高企於10%以上。