高盛上調香港樓價預測至15% 看好復甦趨勢及特定地產股

高盛近日基於香港住宅物業市場的強勁復甦勢頭，決定顯著上調今年樓價升幅預測。該行最新預期，本港住宅樓價於今年有望錄得15%的增長，較其此前估計的12%再調高3個百分點。此舉亦反映主要投行普遍對本地樓市抱持看好後市的看法，繼摩根士丹利早前將今年樓價升幅預測由10%上調至12%後，市場對樓市前景趨向樂觀。 高盛指出，今年首四個月香港住宅樓價已錄得8%的升幅，而一手成交量更激增48%，顯示市場累積的需求正逐步釋放。該行分析認為，在上升週期的初期階段，樓價及租金往往會出現較急劇的升幅，以消化長期積壓的需求及市場情緒帶動的購買力。然而，期內租金增長已放緩至1.2%，或預示部分潛在租客已轉投置業市場。 該行續指，香港住宅市場的復甦具有可持續性，主要得益於政府吸引人才政策的持續推進，以及更積極且寬鬆的房地產調控措施，這些因素共同造成了市場供需關係的失衡，進而支撐樓價。高盛亦維持對2027年及2028年樓價分別升7%及4%的預測不變。鑑於住宅樓價及租金轉強的預測，高盛將其覆蓋的相關股份，按基本12個月資產淨值（NAV）的目標價提升0至8%，並維持目標資產淨值折讓不變。 零售物業方面，高盛預期樓市復甦所帶來的財富效應，將有效支持本地消費市場，而香港的消費市道自去年年中起已開始回暖。此外，長途機票價格上漲，以及地緣政治因素，均促使更多旅客選擇到訪香港消費，今年至今訪港旅客人次已錄得16%的增長。受此趨勢帶動，高盛將高端零售物業的租金升幅預測，由原先的4%調升至5%，並將2026年整體零售租金增長預期由2%上調至3%。然而，低端零售物業的租金預測則維持下跌2%不變。該行亦預期，領展（0823）的租金回調情況或會持續至明年。儘管零售市場前景有所改善，高盛仍對零售銷售額能否維持雙位數增長持審慎態度，主要考慮到2026年下半年的高基數效應，以及香港產品在價格上較鄰近市場或網購平台或存競爭力不足問題。 寫字樓市場方面，高盛將整體寫字樓租金增長預測，由原先的持平上調至3%。其中，中環核心區的租金錶現尤其突出，該行將其租金增長預測由3%大幅上修至10%，主因中環區今年至今的租金升幅已達5%，明顯跑贏非核心區。相對而言，非核心區的租金錶現依然持平，且空置率高企，維持在10%以上水平。 在選股策略上，高盛持續偏好發展商股，特別是在樓市上行週期中擁有較多可變現銷售資源的企業，例如獲評為「買入」的恆地（0012）及新地（0016）。同時，該行亦看好擁有穩健資產負債表，並有意趁地價低迷時補充土地儲備的公司，如信置（0083）。然而，新世界發展（0017）的目標價則被下調12%，主要基於該行對新世界最新的淨負債及現金流數據的評估。此外，高盛建議投資者可考慮聚焦於該行較為看好的細分市場，包括擁有核心中環寫字樓物業或高端零售資產的公司，例如置地公司及太古地產（1972）。