高盛上調2026年香港樓價預測至升15% 料「租轉買」推動財富效應撐消費 點名看好本地地產股

高盛最新報告指出，鑒於今年以來香港住宅樓價及租金走勢表現強於預期，決定再次上調對本地樓市的預測。該行現預計2026年樓價將錄得15%的升幅，較之前估計高出3個百分點；而2027及2028年的樓價升幅預測則維持不變，分別為7%及4%。因應最新的樓價及租金預測，高盛亦相應調高本港地產股目標價，升幅介乎0%至8%。 分析認為，樓價及租金在樓市上升週期的首1至2年，通常會受強勁潛在需求及市場情緒帶動而錄得最大升幅。值得留意的是，今年以來住宅租金升幅放緩至1.2%，高盛解釋這反映部分市場需求正從「租轉買」轉變。此外，報告指出，受惠於政府積極且寬鬆的人才吸引政策，加上土地成本預計將持續低於過往週期，住宅市場的復甦被視為三者之中最具可持續性，有望推動住宅項目的盈利及利潤率回升。 高盛預期，一如過去的週期經驗，樓市復甦所帶來的財富效應將有助支撐本地消費。本地消費市場自去年中已見復甦跡象，而長途機票價格上漲以及中日之間持續的緊張局勢，亦促使更多旅客選擇來港消費。受此影響，高盛將今年零售租金升幅預測上調1個百分點至3%，主要由高端零售業帶動；而大眾零售租金預測則維持負2%。 然而，該行對今年零售銷售額能否持續保持雙位數按年增長持審慎態度。其理由是下半年基數較高，且香港產品相對於鄰近市場或北上消費的價格競爭力較弱。高盛估計，內地旅客對本港零售銷售額的貢獻約為20%，仍低於疫情前逾30%的水平。 寫字樓市場方面，高盛同樣調整了租金預測。今年寫字樓整體租金升幅預測由原本的持平，上調至3%；其中，中環核心區寫字樓租金升幅更由原先估計的3%，大幅調高至10%。但該行亦提醒，由於其他地區寫字樓空置率仍逾10%，預期相關地區租金將按年持平。值得注意的是，高盛參考歷史數據指出，核心中環寫字樓租金的週期性波動往往較大，而今次市場復甦主要集中於金融及資產管理行業。 今年以來，本港地產股價平均已錄得20%升幅。高盛觀察到，隨著本港寫字樓租金出現初期復甦勢頭，加上零售銷售數據表現強勁，近期投資者開始積極尋找落後股。該行重申偏好擁有大量可銷售資源的發展商股，包括**恆基地產**（00012）及**新鴻基地產**（00016）。此外，高盛亦看好擁有強勁資產負債表，並計劃趁低地價補充土地儲備的**信和置業**（00083）。報告亦建議，投資者可考慮買入在核心中環區擁有較多寫字樓或高端零售物業的個別收租股。 另一方面，高盛對短期大眾零售市場持審慎看法，預期**領展**（00823）的負續租租金調整率將持續至明年。