【香港】根據第一太平戴維斯最新發表的投資市場報告，本港物業投資市場正迎來新氣象，其中學生宿舍及學校擴建的需求，被視為開拓投資新渠道的關鍵驅動力。有市場分析指出，此一趨勢在整體市場復甦步伐不均的背景下，為部分資產帶來獨特價值。 數據顯示，截至本年10月下旬，香港單宗金額逾5,000萬港元的大額物業成交總額約507億港元。值得注意的是，教育相關投資表現亮眼，累計約170億港元，佔整體成交約33%，反映學生住宿及教學空間的需求，正穩步支持相關投資活動。若不計公寓類別，非住宅物業成交金額約為441.5億港元。 報告進一步指出，新加坡及其他東南亞投資者對住宿類資產表現出濃厚興趣，積極在港物色合適標的。同時，機構及自用買家亦對個別成交提供支持。市場消息透露，馬來西亞ParkCity集團近期據報便斥資約27億港元，收購東湧喜來登及福朋喜來登酒店，此宗交易備受市場關注。 在細分市場方面，今年首十個月錄得的19宗酒店及服務式住宅交易中，有高達15宗擬改作學生宿舍用途，相關成交金額合共約79億港元。多間新加坡投資者及住宿營運商積極參與其中，例如勝捷企業購入北角仁和大廈，以及偉合控股收購大角咀One Bedford Place，印證非本地學生住宿需求殷切，而專門興建的宿舍供應相對不足，為具備合適條件的物業提供了轉型機會。然而，業界亦提醒，物業能否成功改造並投入營運，仍需取決於地段、房間佈局、審批流程、翻新成本以及達到穩定入住率所需的時間。 除了住宿需求，教育機構的教學及配套空間亦見擴展。國際學校及各類教育機構正積極物色原有校區附近的非核心區寫字樓基座及零售物業，以增闢教學及支援設施。報告羅列的五宗教育租賃個案顯示，在過去一年期間，教育機構合共承租約20.8萬平方呎樓面，當中包括啟歷學校承租太豐匯約45,272平方呎，以及天立教育承租One HarbourGate零售部分約36,400平方呎。這些來自可靠教育機構的長期租約，有助提升合適物業的租金收入穩定性，但投資者仍需審慎評估其許可用途、出入通道及裝修開支，不能單憑租約年期判斷回報。 儘管教育板塊表現亮眼，整體物業市場復甦步伐仍顯不均。同期寫字樓投資成交金額約274.6億港元，佔整體大額物業成交約54.2%，但中環分層寫字樓的成交宗數按季錄得跌幅。工廈市場亦見降温，第三季成交量按季下跌約19.1%。不過，部分經價格調整後的物業仍獲自用買家承接，例如香港科技大學以1.41億港元購入西貢實惠集團中心，顯示實際營運需求在傳統投資氣氛審慎之際，仍能支撐個別收購活動。 從資本值表現來看，第三季大眾住宅及豪宅洋房資本值按季輕微上升，而零售、寫字樓及物流物業則分別錄得跌幅，反映市場尚未全面回升。 展望未來，投資機會料將持續集中於具備實際租户需求、可行改造方案及合理入市價格的資產。在融資及再融資壓力下，市場上或會出現更多折價物業供應，但買家仍需周全考慮營運開支、資本投入及空置期等因素，以判斷其淨收益能否提供足夠的融資成本緩衝。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒分析指：「教育確實已成為香港物業投資市場中一個較明確的新增需求來源，不僅帶動學生宿舍的改造，亦為部分零售及商業物業引入長期租户。然而，教育相關成交的增加，並不代表所有物業類別已全面復甦。投資者務須區分個別資產的營運潛力與整體市場走勢，並以扣除改造及營運成本後的可持續淨收入，作為評估投資價值的基礎。」 該行投資部董事總經理袁志光補充：「現階段市場更重視物業的實際用途及現金流表現，而非單純依賴資產升值預期。對於資金充裕的投資者而言，當前市場的價格調整及部分業主的再融資需要，或會帶來具選擇性的收購機會。無論是學生宿舍、附有教育機構長租約的物業，抑或是供機構自用的工商資產，買家都應嚴守入市價格，並為資本開支、空置期及融資成本預留足夠緩衝。」 第一太平戴維斯資深董事及首席投資辦公室主管鄭浩賢亦指出：「香港物業價格經過調整後，正吸引新加坡及其他東南亞投資者重新審視住宿類資產的投資潛力。具備專業營運經驗的買家，尤其關注能夠產生經常性收入，或透過重新定位提升使用效益的物業。儘管學生宿舍需求明確，但成功的投資仍取決於合適的收購價格、可行的審批安排，以及對改造成本和營運時間表的有效管理。」
