普睿地產研究：內房去年存貨減值近3000億元人幣 盈利持續受壓

內地普睿地產研究發表最新專題報告，深入剖析AH上市內地房企的財務狀況。報告指出，去年50家典型房企（業界普遍關注的代表性企業羣體）幾乎悉數計提了存貨跌價準備，全年確認的存貨跌價（減值）損失高達2927億元人民幣（下同），按年顯著增加68.8%，反映行業資產價值面臨巨大壓力。從歷史數據來看，自2021年以來，這些典型房企累積確認的存貨跌價損失已逼近萬億元關口，累計達到9773億元，凸顯過去數年市場下行對房企資產負債表的深遠影響。 報告進一步提到，隨著歷史項目逐步進入結算階段，即使在2025年，部分房企的虧損規模仍有擴大跡象。普睿地產研究警告，若未來內地樓市持續築底盤整，現有的存貨跌價準備計提可能不足夠，意味著未來仍存在進一步減值的風險，短期內企業的利潤規模及盈利水平將持續承壓，投資者對此應保持審慎。 然而，值得注意的是，2025年多家房企債務重組進程加快，此舉在一定程度上促進了部分企業實現由虧轉盈，同時也為房地產行業後續的健康發展奠定了較為良性的基礎。債務重組通常涉及債務展期、債轉股、資產出售等方式，旨在改善企業的流動性及財務結構。 從整體營運數據來看，2025年行業典型上市房企的營業收入合計為29431億元，按年下降19%。繼2023年出現短暫回升後，營業收入持續呈現加速下滑態勢，反映市場信心及預期尚未根本恢復。儘管內地房地產政策持續寬鬆，市場仍然處於深度盤整階段，2025年這50家典型上市房企的合約銷售額按年繼續下降22%，錄得23723億元，這意味著企業整體結算規模仍將處於下行通道，為未來營收表現埋下隱憂。 在毛利潤方面，2025年典型上市房企實現毛利潤1931億元，按年大幅下滑42%，跌幅為歷年較高水平。隨著企業為加速資金回籠而持續加大存貨去化力度，加上過往高成本項目陸續進入結算，企業的毛利水平仍處於築底階段。 從淨利潤及股東應佔淨利潤指標來看，受資產減值、營收規模下滑等多重因素影響，典型上市房企的淨利潤自2022年起便呈現巨額虧損，2024年虧損進一步擴大至3210億元。然而，到了2025年，淨利潤虧損大幅減少43%至1830億元，虧損額度明顯縮窄。這主要歸因於年內多家典型房企的債務重組取得重大進展，確認了高達4367億元的債務重組相關收益。若撇除此類非經常性收益的影響，房企的實際盈利能力仍舊在低位徘徊。 企業各項利潤率指標亦反映嚴峻挑戰。2025年，50家典型上市房企的整體毛利率僅為6.6%，按年進一步下降2.6個百分點，顯示行業盈利空間受到嚴重擠壓。特別是已「出險」的房企，其毛利潤大都呈現虧損狀態。即使剔除這些已出險企業的影響，餘下28家未出險房企的平均毛利率也僅約為12.5%，與去年基本持平，這表明即使是相對穩健的企業，其盈利能力也未能顯著改善。