瑞銀：新世界發展終止11 SKIES協議 料股價先受惠後或回調 關注潛在股權融資

瑞銀發表研究報告，維持新世界發展(00017)「沽售」評級，目標價為4元。報告指出，新世界發展與機管局已達成協議，提前終止11 SKIES項目的合作，新世界將無償轉移該項目的三幢辦公大樓及娛樂樞紐予機管局，並為此向機管局支付逾33億元款項。當中包括23億元的終止費用，以及上限為10.5億元的特定工程及服務費用，有關款項將由新世界內部財務資源支付。 根據瑞銀分析，新世界發展將因此錄得183億元的資產減損及撥備，其中包括147億港元的剩餘資產價值減損。然而，該行認為，終止11 SKIES合約對新世界發展初期而言屬正面消息，主因是該公司將免除過往承諾，即於2027年6月至2066年9月期間，每年向機管局支付至少18億元的租金分成保證，這有助釋放或有負債。 然而，瑞銀提醒投資者，周大福企業向機管局授予選擇權一事，可能預示新世界發展在未來三年內，或需探討股權融資的可能性，當中包括可能向周大福企業發行股份或進行供股等安排。報告續指，新世界發展目前的流通股數僅約25.17億股，而去除11 SKIES相關的或有負債，或能增加進行供股的投資吸引力。該行解釋，若公司股本未有大幅增加，機管局在行使選擇權時，或會觸及既定的持股比例限制。 長遠來看，若機管局最終行使選擇權並成為新世界發展的第二大股東，新世界的信用狀況有望獲得改善，這將對其應對2028年6月到期的880億元銀行貸款再融資產生積極影響。不過，報告強調，要達成此目標，周大福企業的持股比例需從目前的45%提升至60%，以確保其繼續保持最大股東地位。鑑於上述因素，瑞銀預期新世界發展的股價初期將錄得正面反應，但隨後可能因市場對潛在股權融資的擔憂而出現回調。 回顧新世界發展的財務表現，截至2026年6月的財政年度業績顯示，其核心盈利為正數，表現優於瑞銀原先預測的虧損。但同期，其淨負債比率（包括永續股本證券）大幅上升至98%，相較於2025年底的84%，主要由於11 SKIES的減值。同時，淨債務按半年增加36億元，反映現金持續流出。公司預期將收取24億元的發展中物業銷售淨額，而向合營企業提供的財務擔保總額已從2025年12月的27億元，降至7億元。公司設定2027財年合約銷售目標為270億元，而2026財年香港及內地物業發展分別實現銷售額221億元和68億元。