星展香港預測本港樓市重上2021年高位 升浪料持續數年內地買家為主要動力

星展香港經濟研究部最新報告指出，本港樓市自去年下半年以來持續反彈，預期此輪升浪將持續數年，最終有望重返2021年的歷史高位。 該行預測，本港樓價在2026年將錄得約10%的升幅，並於隨後一年進一步上揚，意味潛在上升空間仍有15%至20%。星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，內地買家是推動本輪樓市升勢的核心動力。自2024年撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）後，市場交投顯著活躍。數據顯示，在撤辣後的24個月內，內地買家成交宗數大幅增長14.5倍，其中涉及1200萬元以上的高價樓盤成交更佔約60%，顯示高端市場受惠尤甚。 至於本地買家方面，丘卓文觀察到自去年起入市意欲逐步增加。部分早前購入一手物業的買家，其持貨不足一年已見樓價累計升值約一成，因此吸引不少短線投資者選擇沽貨獲利。 在商業物業市場方面，丘卓文指出，寫字樓市場已度過最艱難時期，整體庫存量開始回落。特別是金融市場活躍，新股集資活動暢旺，帶動金融相關行業對寫字樓的需求，包括對沖基金、財富管理公司及私人銀行等。這導致市場出現不平均的復甦態勢，當中以中環及尖沙咀等核心商業區的寫字樓市場率先好轉。他引述數據指，目前中環寫字樓空置率已回落至9.6%，尖沙咀寫字樓空置率亦低於7%。該行估計，今年中環寫字樓租金有望上升5%，而尖沙咀則預計有0%至3%的升幅。 本港零售市道今年亦錄得好轉。星展香港高級分析師梁梓瑩分析指，今年首季訪港旅客按年增長17%，同期離港的香港居民增幅僅為10%。鑒於旅客消費佔零售銷售總額約兩成，這有效帶動非必需消費品銷售額上升。該行預計，到2026年本港零售銷售額將增長5%，零售租金亦有望上升3%。梁梓瑩續稱，然而，受電商競爭加劇及港人北上消費趨勢影響，民生商場的復甦速度或較為緩慢。相比之下，九龍倉置業（01997）旗下海港城以及希慎（00014）等位處主要旅客區的商場，預期將更快受惠於旅客迴流，尤其可享受分成租金帶來的潛在利好。 對於地產股表現，丘卓文表示，本港地產股自去年以來升勢強勁，但目前股價尚未完全反映樓價的實際升幅。他預計，樓價上升對地產商盈利帶來的正面影響，料需要大約3至4年時間才能全面顯現於業績中。