星展香港預期本港樓價今年漲一成 有望重返2021年高位

星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，預期本港住宅樓價今年可錄得約一成升幅，並將開啟持續數年的升浪，更有機會重返2021年的高峯水平。現時樓價距離該高位仍有約15%至20%的上升空間。 丘卓文指出，今輪樓市升浪主要受惠於多項利好因素。首先，在政府撤銷樓市調控措施後，由內地買家主導的反彈動力顯著；其次，本地置業需求預計將於2025年起逐步回歸；加上租金市場維持正回報，吸引投資者重新入市，短線投機活動亦隨之重現。 分析認為，短炒投機活動再趨活躍，部分原因在於過去新盤定價策略相對保守。去年初，當樓價仍未完全企穩之際，市場上不少一手新盤的開價往往較二手市場低約8%至10%以促銷去貨，藉此吸引龐大購買力。然而，隨著市場庫存逐漸減少，發展商的定價策略已開始轉趨進取，減少優惠甚至直接加價。在一買一賣之間，於一年內入市的買家已可獲利10%至20%，因此不乏心動沽貨離場者。 儘管樓市呈現熾熱情況，丘卓文認為，短期內或年內政府再推出政治幹預措施的可能性不大。主要原因是目前本港樓價即使有所回升，仍較歷史平均水平低約15%至20%，尚未達到需要政府出手壓抑的程度。 至於發展商的盈利表現，丘卓文指出，現時部分發展商出售的項目多是約2020年或2021年吸納的官地，由於當年地價較高，這些項目的利潤率在今明兩年的財報上未必特別理想。然而，若發展商是在過去一年購買的官地，其利潤率則可望達到三成水平。他解釋，以去年新鴻基地產投得的一幅大圍官地為例，其呎價僅約每平方米3100港元，估計計及建築成本等，總成本約為10000港元水平。隨著樓價回升，這類土地的利潤空間將持續擴大，故相信發展商未來會傾向收購更多官地或農地作轉換用途。鑑於官地項目推出市場約需四至五年時間，預料2029年至2030年將成為本港有收購官地發展商的「豐收之年」，盈利表現將非常亮麗。 就今年的官地供應而言，洪水橋片區已佔去三幅地皮。丘卓文表示，洪水橋片區的地皮供應性質非傳統，發展商需要額外承受部分基建成本，因此開發週期可能長達5至6年，回本期亦相對較長，並需將基建成本計入，處理上較為複雜。 寫字樓市場方面，分析師指出，隨著資本市場氣氛回復活躍，帶動租賃需求，寫字樓市場的最壞時間已經過去。市場觀察到對沖基金、財富管理公司、私人銀行、保險公司及教育機構等均有擴張意向。預計今年中環區寫字樓租金可望上升5%，截至3月底，中環寫字樓空置率已回落至9.6%，料將進一步改善。然而，距離以往1%至3%的低空置率水平仍有一段距離。同時，尖沙咀區亦受惠於上述因素，目前空置率已回落至7%以下，預計今年該區寫字樓租金可升0%至3%。整體而言，截至3月底全港寫字樓空置率仍達13.5%，短期內改善空間有限。 另一方面，零售市道今年亦錄得明顯好轉。星展香港高級分析師梁梓瑩預測，2026年零售銷售額將實現5%增長，而零售租金則可望上升3%。她指出，今年零售業表現良好，主要得益於經濟及樓市好轉刺激本地消費，同時大型盛事亦成功帶動訪港旅客回歸及旅客消費。事實上，自去年第三季至第四季，旅客對零售銷售的貢獻已見改善，目前旅客消費已佔零售銷售額約兩成，且相信此趨勢將可持續。數據顯示，首四月訪港旅客數字已錄得15%升幅。 至於零售租金何時能全面復甦，梁梓瑩分析，相信如九龍倉置業（01997）旗下的海港城、希慎興業（00014）等擁有大量遊客商場的企業，其商場租金復甦會較快。這些商場不僅受益於訪港旅客增加，公司除底租外，亦可享受分成租金帶來的額外收益。然而，民生區商場則可能受到內地電商攻港加劇競爭以及港人北上消費的影響，加上民生商場主要依賴底租收入，預期其復甦速度會相對較慢。