彭博行業研究上調香港樓價預測 料兩年累升近兩成 人民幣走強內地購買力成主要推動力

彭博行業研究發表最新報告，顯著上調對香港樓價的預期，估計今年二手住宅樓價將錄得11%的升幅，創下近十年來最凌厲的年度漲勢，並預計明年將進一步攀升7%，意味兩年累計升幅將高達19%，遠超此前預測的12%。市場分析認為，人民幣兑港元匯率的持續走強，是推動此輪樓價上揚的核心動力，此舉有效提升中國內地買家的購買力，為新地(0016)及新世界(0017)等大型發展商的新盤銷售提供堅實支持。 報告指出，本港住宅租金指數在2024年及2025年分別攀升3.5%和4.2%後，今年第一季再度錄得0.8%的升幅。此外，每月成交量的回升，釋放出市場情緒顯著改善的積極訊號，成為驅動樓價回升的核心因素。值得留意的是，港股的反彈亦為樓市帶來支持，歷史數據表明，恆生指數的走勢通常領先於二手樓價指數，其產生的正面財富效應將有效支撐物業市場的需求。 自香港政府於2024年2月全面撤銷額外印花税（俗稱「辣招」）以來，香港樓價的反彈越來越依賴內地買家。報告提到，雖然2022年初至2025年4月期間，人民幣兑港元的貶值曾一度壓抑內地客的置業需求，但及後人民幣匯率已反彈約10%。若此升勢得以持續，將進一步刺激物業銷售。中原地產數據顯示，二手樓價指數在2025年3月觸及近九年低位後，至今已反彈約15%，若以人民幣計價則上升約5%。 在人民幣升值和香港樓市近期復蘇的雙重帶動下，來自中國內地的買樓需求預計將進一步轉強。自2024年2月特區政府取消非本地居民的額外印花税後，跨境買家已成為市場的核心需求來源。美聯物業的數據顯示，今年首四個月，內地買家在香港一手及二手市場的成交額達到616億港元，佔整體市場成交額約27%，此數字已相當於2025年全年總成交額的45%。 分析認為，跨境買家在置業時，可能更青睞在中國內地擁有高知名度與業務佈局的發展商，例如香港本土的新鴻基地產、新世界發展、長實集團，以及具備類國企背景的發展商，如中國海外(0688)。為提升盈利能力，新世界和恆地(0012)等主要發展商，正逐步調高香港新盤的推售價格。儘管4月份一手成交額環比微跌2%至268億港元，但部分新盤定價策略依然進取。 以新世界為例，該公司重推大圍站上蓋項目「柏傲莊III」，4月份共售出295個單位，成功套現48億港元，平均實用呎價高達25,800港元，較其在2020至2021年期間推售的第一至三期單價高出9%至23%。另一由信和置業、嘉裏建設、嘉華國際及招商局置地合作發展、位於康城站上蓋的新盤「海瑅灣」，其平均實用呎價為17,200港元，亦較2025年推出的鄰近樓盤「Grand Seasons」高出14%。