上半年一手交投強勁 陳永傑：發展商告別低價賣樓「陣痛期」下半年轉向「重價」策略

本港上半年一手住宅市場表現亮眼，總成交宗數錄得逾1.15萬宗，不僅創下自2013年一手住宅銷售新例實施以來的次高紀錄，成交額更突破1,400億元，按年大增近七成，足見市場「價量兼備」。隨着發展商庫存壓力顯著紓緩，市場預期下半年推盤策略將告別以往「以價換量」模式，轉而追求利潤空間，標誌着高價投地、低價甚至蝕讓賣樓的「陣痛期」已成過去。 上半年一手市場交投暢旺，逾1萬宗的成交量較去年同期大幅上升逾兩成。受此鼓舞，發展商在下半年積極部署新一輪推盤計劃，市場焦點除北部都會區外，九龍區亦成為供應重鎮，多個矚目新盤蓄勢待發。 據地政總署資料顯示，截至5月底，市場共有28個住宅樓盤正待批預售樓花同意書，合共涉及9,786個單位。其中，九龍區佔比超過五成，達5,299夥，預計牛池灣、啟德、油塘及長沙灣等地區將成為未來主要供應來源。 在眾多焦點項目中，九龍建業旗下籌備逾20載的牛池灣清水灣道35號（前聖若瑟安老院）重建項目，備受市場關注。該項目總樓面面積逾216萬方呎，其中住宅樓面佔近150萬方呎，預計可提供逾2,000個單位。值得留意的是，該地塊當年補地價金額高達96.58億元，摺合每方呎樓面補價約4,464元，不僅刷新市區歷來最貴補地價紀錄，其未來的定價策略亦將成為後市的重要指標。 市場分析指出，自去年2月以來，本港一手市場已連續16個月錄得逾千宗成交，發展商手上積壓的待售庫存急劇下降。隨着去庫存壓力得以釋放，發展商推盤定價策略亦同步轉變，毋須再採取大幅折讓吸客。預料下半年定價將更趨積極，多傾向以貼近市價，甚至略高於市價的水平測試市場承接力，並按首輪銷售反應實行梯級式加價策略，力求在銷售速度與利潤空間之間取得平衡。這顯示一手市場已由上半年的「求量」策略，逐步轉向追求更高利潤的「重價」部署。 受發展商溢價取態影響，預計下半年市場氣氛雖可維持活躍，惟成交量或難以複製上半年的強勢。業界人士相信，過去發展商高價投地，卻被迫低價甚至蝕讓賣樓的「陣痛期」已經過去，未來市場將更著重項目的質素與合理利潤空間。