地緣政局添變數通脹壓力增 港大鄒廣榮：發展商投地意欲繫於四大因素

近期美國及以色列對伊朗採取軍事行動，國際油價隨即急漲，令市場對通脹升温的憂慮加劇，聯儲局年底前減息的預期亦因而收窄。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮在專訪中指出，倘若美國通脹壓力重臨並迫使聯儲局再度加息，將對本港房地產市場構成不利影響，同時亦會降低發展商競投土地的意欲。 鄒廣榮歸納，本港發展商競投土地的意欲主要受四大因素牽動。首先是手上貨尾的去貨速度。儘管發展商近期積極推售貨尾單位，但存貨量依然不少，若資金能加快回籠，將有效提升發展商的投地意欲。其次為美國息口走勢，現時相對低息的環境若能持續，固然有利發展商增強投地信心。然而，中東地緣衝突引發的油價急升，若導致通脹捲土重來，聯儲局或被迫加息，這將直接壓縮發展利潤，削弱地產商的投地動力。 第三個關鍵因素是政府釐定賣地底價的方式。若底價訂得過高，流標風險自然增大。因此，政府在設定底價時，應通盤考慮數年後樓市的實際狀況，而非盲目追求「貼市」。例如，在樓市處於下跌或初期復蘇階段時，發展商未必願意以「貼市價」競投土地。鄒廣榮認為，政府毋須過分擔心底價訂得太低，因發展商之間的市場競爭最終會將地價推至接近合理水平。最後是政府壓縮建築成本的政策。近年來建築成本持續高企，其中漫長的審批過程是主要原因之一。若政府能在審批流程上作出改善，有效降低建築成本，將對提升發展商的投地意欲產生正面作用。 政府方面，發展局長甯漢豪於2月27日公佈，2026/27財年賣地表將推出9幅住宅用地，預計可提供約6,650個單位。若連同「一鐵一局」及其他發展來源，該財年整體土地供應將合共提供約22,580個單位，按年增加逾六成，創近8年新高。當中，2026/27財年首季（即本季）計劃推出東湧106A地皮，提供990個單位；港鐵(0066)亦擬推出屯門16區第二期地皮，提供5,510個單位，另加一幅地契修訂地皮，提供175個單位，本季總計將推出6,675個單位。 根據立法會秘書處資料研究組本月發表的簡報分析指出，2019年至2025年期間，本地固定投資在樓宇及建造方面，私營機構開支實質下跌16.7%，主要由於物業市場調整。同期，公營部門的同類投資則擴張32%，反映包括北部都會區在內的基建投資承擔。該報告認為，鑑於未來政府將調控開支增長以恢復財政平衡，私營機構需求的復蘇速度，將成為影響此過渡期間本地生產總值（GDP）增長走勢的主要因素之一。 若2026/27財年賣地計劃中擬推出的22,580個單位土地悉數獲市場承接，未來固定投資在樓宇及建造方面的私營機構開支有望回升，並對本港GDP帶來更大的貢獻。然而，上述賣地計劃公佈後不久，中東局勢突然升温，推動油價飆升及通脹憂慮。受此影響，市場對聯儲局年底前維持利率不變的預期升至最高，減息預期大幅收窄。在港元與美元、港息與美息掛鈎的聯匯制度下，這對本港房地產市場亦構成不利。鄒廣榮強調，他並不認為是次伊朗戰事會為本港帶來任何重大好處。 至於本港商廈及商舖市場，自2020年新冠疫情爆發以來，受多重負面因素影響，空置率高企，租金持續面對下調壓力。即使過去一年受惠於金融市場暢旺及訪港旅客回升，市場出現局部復蘇，惟整體而言仍處於築底階段。因此，發展局長甯漢豪於2月27日公佈的賣地計劃中，繼續不包括任何商業地皮。 鄒廣榮分析，目前本港商業物業需求主要由內地資金流入所帶動。因此，該市場的後市走向，除了取決於美國以至本港的息口走勢外，內地經濟復蘇的步伐亦至關重要。而內地經濟復蘇又與伊朗戰事的未來發展息息相關，若衝突未能於短期內結束，內地經濟亦將受到影響。