瑞銀預期本港樓價穩步上揚 內地生源與移民迴流成關鍵動力

瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻預期，今年本港住宅樓價有望錄得5%至10%的升幅。他分析指，多項結構性因素及潛在需求將為樓市提供支持，當中內地專才來港，特別是為應考DSE而來的學生羣體，扮演關鍵角色。 林鎮鴻解釋，內地每年約有1300萬名高考生，但能升讀「985大學」的比例不足2%。相較之下，內地專才在港升讀世界排名不俗的「三大」院校（指香港大學、香港中文大學及香港科技大學）的比例則高達21%。他形容，若單以升學錄取比例計算，香港考試的難度或僅為內地的十分之一，這導致人才流向出現結構性轉變，對本港樓市構成利好。此外，早前大學聯合招生辦法（JUPAS）收緊居港要求，亦被視為對本地樓市有利的因素。 另一方面，過去五年約有30萬人離開香港移民，其中估計約26萬人選擇移居英國。林鎮鴻指出，由於英國當地就業市場面臨挑戰，預料部分人士在2027年取得公民資格後，將會考慮迴流香港。保守估計，即使僅有10%的移英港人迴流，亦已涉及約2.6萬人口，這將為本港樓市帶來顯著的額外住屋需求。配合租務市場持續上升、全球潛在的減息週期，以及市場庫存量下降等有利因素，共同支撐今年樓價的升勢。 至於寫字樓市場，林鎮鴻預期今年整體租金錶現將趨於平穩。然而，核心區中環的寫字樓租金有望逆市上升3%至5%。他分析，主要由於證監會持牌人數持續增加，當中以對衝基金及量化基金增聘人手為主。這類金融機構對租金敏感度較低，但對辦公室位置及資訊流通性要求極高，故傾向於進駐中環，從而帶動中環區寫字樓租金向上。 零售物業方面，林鎮鴻預計今年零售租金可錄得約5%的升幅。不過，他提醒油價上升對零售業構成負面影響。由於香港零售商的營運成本與國際油價掛鈎，而內地油價則受到政府管控，並非完全跟隨國際走勢，這使得本港零售商的成本上升速度或較內地為快。長遠而言，這或會促使更多港人北上消費，同時也為內地電商加速滲透香港市場提供契機，近期已有內地電商透過「免運費」及價格優惠策略拓展香港市場。 與此同時，MSCI亞太區資本趨勢報告亦顯示，香港商業房地產市場在今年首季的交易額按年大幅增長3.67倍，達到18億美元。中國內地同期交易額亦按年增加55%至134億美元。報告指出，這反映兩地商業房地產市場長期以來的成交活動下滑趨勢已接近尾聲，市場正逐步回暖。 MSCI亞洲私人資產研究部主管Benjamin Chow表示，香港是推動區內成交活動增長的關鍵市場之一。他指出，香港商業物業成交額主要受寫字樓市場的企業及用家需求所驅動，而此一趨勢近年來持續加強，反映投資者對香港商業地產前景的信心正在恢復。