瑞銀料本港樓價今年升5%至10% 人口迴流及專才流入成主要催化劑

瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻預期，本港住宅市場今年表現將優於去年，估計樓價升幅可介乎5%至10%，實際升幅將視乎美國減息步伐而定。同時，住宅租金亦料有5%的增長。林鎮鴻指出，人口流入將成為推動樓價上漲的關鍵因素，當中包括國內專才的持續湧入，以及潛在的移民迴流潮。 分析指出，過去數年香港約有30萬人移民海外，大部分選擇英國作為目的地。隨著這批人士預計從2027年起陸續取得居留權，或將引發新一波的移民迴流趨勢，進一步帶動本地住屋需求。另一方面，內地專才來港的吸引力亦持續增加。林鎮鴻提到，2024年透過本港大學聯招（Jupas）入讀香港三大的內地學生錄取率達21%，遠高於透過內地高考進入「985工程」大學的約2%錄取率，這大大降低了內地優秀學生來港升學的難度，有利於吸引更多國內專才來港發展，為住宅市場帶來額外需求。 在利率環境方面，目前本港租金回報率約在3.4%至3.5%水平，而新造按揭息率則為3.25%。林鎮鴻認為，若美國年內能再減息0.25釐，香港緊隨減息一半，即0.125釐，將有助提升樓市的投資吸引力。 至於其他物業板塊，林鎮鴻預期本港寫字樓價格將保持平穩。然而，中環甲級寫字樓的表現有望相對突出，主要受惠於近期持牌人數目有所上升，當中不乏對沖基金和量化基金等機構。這些機構對租金價格相對不敏感，但對地點和環境有極高要求，預料將有利於中環寫字樓價格向上。 零售房地產方面，林鎮鴻則持相對審慎的看法。他解釋，近年內地電商加速「出海」，不少選擇香港作為其首個落户點。現時香港零售電商滲透率已升至約10%，但仍顯著低於內地的25%，預計電商的持續擴張可能會對實體零售物業市場構成一定影響。 對於揀選香港地產股的策略，林鎮鴻建議投資者應優先考慮業務重心偏向住宅發展的開發商。此外，公司的「資本回收」（capital recycling）往績亦是重要考量，因為有效的資本回收有助於提升股本回報率（ROE）及估值。同時，公司是否具備充足的現金流以支持穩定的派息，亦是投資者需關注的關鍵因素。