仲量聯行：亞太區首季商用物業投資額創歷史新高 香港交投升41% HIBOR回落刺激市場氣氛

仲量聯行最新數據顯示，今年第一季亞太區商業地產總投資額錄得470億美元，按年大幅增長31%，創下該地區歷年首季最高紀錄。儘管期內中東地區地緣衝突加劇，引發避險情緒升温，惟破紀錄的投資額反映區內投資者信心依然堅穩，市場韌性十足。數據亦顯示，亞太區大型跨境交投表現尤為強勁，區內跨境資金流動規模按年上升87%至163億美元，亦創單季歷史新高。 香港市場方面，今年第一季商業地產投資額按年上升41%至16億美元，交投顯著回暖，主要受惠於融資環境改善，以及投資者重新追捧核心區優質寫字樓及舖位。市場分析認為，隨著1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）由去年12月底的3.1%回落至今年3月底的2.2%，借貸成本顯著下降，有效減輕發展商的資金壓力，並提升其資金調配彈性，進一步推動投資交投。 寫字樓投資市場方面，由於核心區資產價格已接近短期底部，第一季市場流動性有所改善。季內矚目交易包括大新金融集團（00440.HK）以1.07億美元購入偉華匯樓面，以及 Golden Diligent Ltd 以3200萬美元承接力寶中心單位。商舖市場亦表現活躍，主要由內地餐飲品牌買舖自用所帶動。雖然市場上仍不乏不良零售資產成交個案，但值得留意的是，其價格折讓幅度已見收窄，初始回報率由去年第四季的約9.4%降至今年首季的約6.4%，反映市場信心逐步恢復。 此外，來自教育機構的需求持續上升，正逐漸成為改變投資者及買家組成的結構性因素。隨著政府積極推動香港成為區域教育樞紐，不少教育機構積極入市購置寫字樓及舖位。這股趨勢同時促使投資者將目光投向住宅、酒店，以及具潛力改裝為專用學生宿舍（PBSA）的商業物業；此類資產需求較具韌性，回報前景亦相對吸引，獲得市場關注。 仲量聯行香港資本市場部主管陳國章指出，中東地緣不明朗局勢持續，引發供應鏈的通脹壓力，為息口走勢增添不確定性，投資者難免轉趨審慎。因此，即使商業地產市場出現回暖跡象，預期復甦仍將集中於個別板塊；在整體租賃需求仍然偏弱的情況下，資金料將主要追捧優質資產。然而，亞洲日益被視為相對穩定且具防守性的投資市場，該行預期中東機構投資者將重新調整資產配置，增加對亞洲區的投資比重；而香港憑藉其固有優勢，有望成為該批資金流入的主要受惠市場之一。 環顧亞太區其他主要市場，新加坡商業地產投資額升幅冠絕區內，按年急升433%至115億美元，主要由置地公司與卡塔爾投資局向新加坡核心私募房地產基金（SCPREF）注入資產所帶動，相關交易佔當地市場總成交額達64億美元。此外，有利的融資環境亦帶動各板塊交投，包括 Altallo AM 收購零售物業組合，以及UI Boustead REIT 收購工業資產。 日本繼續蟬聯亞太區規模最大及交投最活躍的市場，儘管商業地產投資額按年微跌4%，第一季仍錄得132億美元。寫字樓物業繼續主導市場成交，主要由於不少自用業主將位於東京核心商業區、樓齡較高的總部大樓出售予當地大型發展商作翻新之用。其中，Brookfield 向 Hulic 收購電通總部大樓的交易，佔總投資額約19億美元。 從板塊表現來看，寫字樓板塊於第一季主導亞太區投資市場，錄得240億美元成交，按年增長46%，佔亞太區總投資額逾半。工業及物流板塊亦錄得強勁增長，投資額按年上升53%至85億美元。不過，這表現反映市場韌性集中於個別板塊；在主要市場基本面改善的背景下，資金仍主要集中於優質物流資產。 仲量聯行亞太區資本市場行政總裁 Stuart Crow 則提到，儘管今年開局交投創歷史新高，亞太區經濟體仍面臨近期地緣政治局勢所帶來的能源價格衝擊風險。當中，日本及韓國的風險尤為顯著，兩國分別約有93%及67%的石油進口依賴中東。若中東衝突曠日持久，或會引發滯脹壓力，令各國央行在經濟增長放緩下仍須維持偏緊貨幣政策。短期而言，預計資金將繼續集中於日本及新加坡等流動性較高的成熟市場，其市場深度有助緩解依賴能源進口所帶來的潛在風險。同時，能源相關建築成本高企，料將進一步限制新發展項目推進；對於本已面臨結構性供應短缺的市場而言，這將進一步支撐現有優質資產的租金收入及資本價值。