中環甲廈租金次季按季升4.8% 核心區復甦跑贏非核心 對沖基金需求成主要動力

據第一太平戴維斯最新發表的香港寫字樓租賃市場報告顯示，今年第二季本港甲級寫字樓市場錄得進一步改善，整體租金按季上升1.3%，整體空置率亦由首季的15.2%回落至14.8%。然而，市場分析指出，寫字樓市場的復甦步伐仍呈現高度選擇性，主要集中於中環及其他核心區的優質寫字樓。 報告特別指出，中環甲級寫字樓市場表現突出，第二季租金按季攀升4.8%，空置率降至9.4%。市場消息指，對沖基金及量化基金成為中環區新增需求的主要驅動力。受消息帶動，部分租户更採取前瞻性策略，於實際人手擴張前預先租用大面積連續樓面，以鎖定日益稀缺的優質供應。此舉反映租户對中環優質樓面供應趨緊的預期，亦令需求與當前實際營運人數出現一定程度的脱勾。 今年上半年，中環區共錄得31.2萬方呎的淨吸納量，反映金融機構對核心優質寫字樓的承租需求顯著提升。同期，灣仔/銅鑼灣區的租金亦錄得4.1%的按季升幅，顯示港島核心地段的優質寫字樓備受追捧。個別中環優質寫字樓，如Central Yards、LHT Tower、中匯大廈、The Henderson及國際金融中心二期，更錄得較高比例的對沖基金及量化基金租户集中度，投資者關注若個別基金縮減規模或轉租樓面，短期內或會增加相關物業的空置率波動風險。 反觀九龍東及九龍西市場，租金錶現仍錄跌幅，分別按季下跌1.4%及0.9%。這反映甲級寫字樓市場的復甦尚未全面擴散至非核心區域，企業對地段、樓宇質素及營運效率的取態愈趨審慎。該區市場持續面對結構性供應壓力及需求不足的挑戰。除了基金、財富管理、保險及首次公開招股（IPO）相關行業外，其他行業的擴張需求仍顯疲弱。 展望未來供應，預計2026年至2032年期間，香港甲級寫字樓的年均新增供應量約為60萬方呎，遠低於1996年至2025年每年約200萬方呎的歷史平均水平。第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，新增供應大幅放緩，特別是核心商業區的優質供應有限，將為中環及尖沙咀核心優質寫字樓的中期租金錶現提供有力支持。他預期，隨著基金、財富管理及跨境企業服務等高價值行業持續發展，核心區優質寫字樓的租金有望於中期進一步回升。 第一太平戴維斯董事總經理兼租務部主管劉偉基指出，現時租户對辦公空間的要求日益清晰，在選址時除考慮租金外，亦更重視樓宇質素、交通配套、企業形象以及未來擴張的靈活性。他認為，中環及尖沙咀的優質寫字樓將繼續受惠於金融、財富管理、專業服務及內地企業「出海」的需求。業主應把握市場回暖的窗口，透過優化樓面規劃、提升配套及提供具彈性的租賃安排，以吸納優質租户並鞏固資產競爭力。 該行九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明補充，九龍寫字樓市場仍面對較大的供應壓力，租户普遍更重視營運效率、成本效益及辦公空間的實際使用需要。隨著部分企業持續尋找具質素而租金較具競爭力的辦公樓面，具良好交通連接、完善配套及可靈活分間的項目，將更能吸引企業搬遷或升級辦公空間。他建議業主需因應市場需求，提供更具競爭力的租賃條款及具彈性的解決方案。