一個海港，只有一個海港城。一個時代廣場，又是否只得一個時代？「貪屎（Times)」即銅鑼灣時代廣場，被網民指「靜過圖書館」，即引來對本港零售業前景仍睇淡的大眾共鳴。AI式開場白會話，隨著全球商業環境的劇變與本港消費市道格局的重塑，作為銅鑼灣核心地標的時代廣場，正站在轉型的十字路口。
根據九龍倉置業2025全年業績，旗下時代廣場在零售市道疲弱及區域競爭下，仍面臨挑戰收入與盈利雙雙下跌。整體收入約 15 億港元，按年下跌 10%，營業盈利跌 14%。商場出租率回升至 95%（2024 年底為 93%）；寫字樓出租率維持在 90%，但租金因銅鑼灣區新供應湧現及非核心區減價競爭而受壓。
其實公司去年已經指出，將持續優化奢侈品與潛力品牌組合，又會透過舉辦文化、藝術及快閃活動（Pop-up events）維持場內人流。但至今何以鴉雀無聲？可能要揾古天樂日日突然出現，或者全層改玩抽Pokemon卡，發展IP周邊活動。
儘管本港今年首兩個月零售銷售表現理想，按年增長12%，但大行指整體優質（prime)零售租金於第一季仍按季下跌1.3%，按年跌幅更達10%。截至3月，優質零售物業的空置率按季上升3.9個百分點至12.6%，主因是受新商場租約期滿，以及部分核心商場表現欠佳所拖累。
時代廣場可能「靜過圖書館」，但據聞九置最近仍同分析員講，零售業務去年5月起逐步好轉，尤以高端板塊最為顯著，主要是受惠於訪港旅客增加、內地旅客轉來港而非日本消費的趨勢，加上財富效應帶動，零售需求獲得支撐。我見得最多的是韓國遊客，特別是在中西區，他們很多都穿「I❤️HK」的T恤，很有赤柱復古感，希望不是來窮遊。
佔九置估值約69%的海港城，其租户銷售表現優於大市，2025 年零售租金收入基本保持平穩，但相較之下，時代廣場仍面臨經營壓力。儘管出租率維持在95%屬健康水平，但商場收入按年下跌15%。管理層稱正積極調整租户組合，提升競爭力及優化客户體驗。著實都只能夠這樣答，始終時代廣場仍佔上市公司估值18%，都大影響的。
如果相信九置管理層所言，根據他們所觀察人流，旗下4月份的走勢令人鼓舞。雖然零售樓面租賃查詢有所增加，但公司對租金回升的步伐仍持審慎態度，並預期受中東衝突影響消費情緒，2026年將繼續面臨負租金。寫字樓市場就由於區內新供應增加，加上租户在其他地區有更多選擇，租賃環境日益嚴峻。其實即使是區內，阿里辦公室都由時代廣場搬到螞蟻集團買下的港島壹號中心 (One Causeway Bay) 。據講連馬會都將部份寫字樓轉去附近希慎的利園。
事實上，本港寫字樓繼續試底，2026年第一季整體租金按季上升1.5%。整體寫字樓空置率改善0.6個百分點至13.5%，中環區受金融業強勁需求帶動，空置率按季回落1.4個百分點（按年則降1.9個百分點）至9.6%。中環甲級寫字樓租金按季上升3.8%。
面對大型商場受消費結構影響，連同甲級寫字樓市場供過於求的現狀。時代廣場這座旗艦級同歷史性的物業項目，實在有需要進行空間大改造。市旺時才玩「劏場」，以增加可收錢面積，相反市靜時就應該「併場」，以減低營運成本；沒有人流便該創造條件，即特定消費目的又要有更大空間，而非被動地等人逛街碰運氣的收入機會，以重新定義商業空間。
當下香港金融市場最旺是什麼？答案肯定是IPO。時代廣場大可挑戰灣仔中環廣場的傳統商業地位，多年來，中環廣場一直是不少中小型、三四線上市公司門口掛個水牌的進駐首選。然而，傳統甲級寫字樓功能單一，已難以滿足新一代上市公司的需求。這類企業除了需要辦公空間，更依賴高頻率的商務款待與娛樂活動。要搶去金鐘及中環的大公司基本盤，肯定是困難的，近乎是不可能的任務。但透過比灣仔北更優越的零售配套與商業功能，時代廣場仍有潛力收集灣仔所欠缺，及承接由中環溢出的高端商務需求？
傳統大面積辦公室的租賃彈性不足，難以適應現代初創或輕資產公司的節奏，樓上辦公室「劏場」轉型能讓新上市公司以更低成本進駐銅鑼灣核心地段，也可做精品基金等金融機構的共享行政中心，帶來化整為零的零活性。再配套以樓下「併場」製造出來的高檔會所，像半私人會員式Clubhouse，將能為這些公司提供集開會、見客、慶功、宴客於一體的一站式基地。例如，將食通天幾層食肆轉到商場內中庭頂樓，帶旺人流，而騰出來的地方則改裝成有專?直達的時代食買玩會所，可以直迫會展皇朝會？
但又不能想得太遠，例如想做家族辦公室的集中地。近日有一單「穿櫃桶底」事件便帶出，原來K11 Artus是很多家辦及高淨值客羣的大本營，甚至是個別保險公司的VIP體驗中心，加上廣東話一帶，尖沙咀似乎又繼續是保險公司的陣線，海港城可受惠，時代廣場好難競爭。反而是「券商一層樓」或「幣商一層樓」可以考慮，雖然中資互聯網券商仍多選擇德輔道中上環，但CWB向來都是小紅書主戰場，由羅素街掃街再走上時代廣場開户，能夠間接帶動消費也好丫。
久利生
