德祥地產成功完成土瓜灣補地價項目，樓市低迷中仍見機會

在香港樓市低位徘徊的背景下，發展商對於增加土儲的意欲有所減弱，但仍有一些老牌發展商展現出強勁的市場信心。德祥地產（0199）近日成功完成位於土瓜灣上鄉道21至31號（單數）的補地價項目，總價達8680萬元，每方呎樓面補地價僅約1060元，顯示出其在困難市場環境中的靈活應對能力。

根據資料，上述地盤佔地約9100方呎，鄰近新世界（0017）發展的瑧尚。德祥地產於今年5月完成補地價，涉及8680萬元，若以樓面約8.19萬方呎計算，每方呎樓面補地價僅約1060元。該地盤原為1956年落成的三幢五層高工廠大廈，德祥自2018年起開始收購，並於2020年曾申請強拍，當時市場估值約1.79億元。隨後，德祥在私人市場上統一業權，並於2022年進行拆樓，為重建做準備。

根據當年城規會的文件，該物業所在地帶原為「住宅（戊類）」用途，德祥當年申請興建一座30層高的商住物業，其中住宅面積約6.83萬方呎，預計可提供約201個單位，平均每個單位面積約325方呎，另有約1.37萬方呎的非住宅樓面。

事實上，受到港鐵屯馬線的帶動，土瓜灣區內有多個工廠大廈計劃重建為住宅。例如，原由台灣《聯合報》持有的土瓜灣旭日街21號聯合報大廈，於2020年被「愉景灣大地主」香港興業（0480）以3.1億元購入，當時的呎價約4954元。該項目於2021年獲城規會批准重建為24層高的商住大樓，佔地5805方呎，地積比率為9倍，總樓面約5.2萬方呎，其中包括4.35萬方呎的住宅樓面，預計可提供約110個住宅單位。目前，發展商正與政府商談補地價事宜。

此外，位於此次補地價項目對面的上鄉道33號鼎新大廈，現為一幢樓齡69年的10層高工業大廈，地盤面積約4200方呎。該大廈去年獲批以地積比9倍發展，擬重建為一幢26層高的商住大廈，另設兩層地庫，合共提供76個住宅單位，平均單位面積約414方呎，項目連同非住宅樓面涉及約3.78萬方呎。