瑞銀林鎮鴻：住房公積金利率倘降25點 料主利二手房交投

瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示，鑑於7月份宏觀經濟數據表現疲弱，近期北京樓市政策的放寬，或預示內地政策可能進一步趨於寬鬆。他指出，在住房限制性措施幾乎已全面鬆綁的背景下，住房公積金改革有望成為解決住宅負利差（即租金收益率低於按揭貸款利率）問題的新切入點。 林鎮鴻續稱，住房公積金是內地一項規模龐大的資金池，現時總額達11萬億元人民幣，約相當於2026年全國預期新房銷售額的1.7倍。然而，住房公積金貸款的使用率在過去5年持續下降。他提到，2026年已有逾60個城市宣佈在地方層面推動住房公積金改革，例如上調公積金貸款額度上限，以及放寬使用範圍。 值得留意的是，住建部於2026年6月發布《住房公積金管理條例（修訂徵求意見稿）》，其中修訂內容包括將住房公積金的存、貸利率由住建部、央行及財政部共同確定（此前僅由央行確定），並允許公積金用於支付房租、房屋裝修和物業費。市場分析普遍認為，住建部獲納入存貸款利率制定機制，可能預示穩定樓市已成為確定住房公積金利率的重要考量因素。 據瑞銀分析，過去10年（自2016年以來），住房公積金利率僅下調三次，累計降幅為65個基點，遠低於央行基準利率或LPR同期累計下調的140個基點（共9次），這暗示住房公積金利率仍有進一步下調空間。林鎮鴻強調，租金收益率已成為決定房價的新錨點。因此，過去12個月放寬住房公積金政策，已成為穩定房價最有效的方式。 他解釋，經過5年房價下跌，租金收益率正逐步接近借款成本。對於購房者而言，若能從商業按揭貸款（目前約3.10%）轉為住房公積金貸款（目前約2.60%），其融資成本可降低50個基點。目前50個主要城市的租金收益率為2.41%，一線城市則為1.81%。這亦解釋了為何二手房成交表現優於新房，因二手房的租金收益率普遍高於新房。 林鎮鴻總結，若住房公積金利率能像2025年5月那樣下調25個基點，此舉將主要利好二手房交易，其次則受惠於那些在一二線城市擁有業務敞口，並積極補充土地儲備的房地產開發商。