洪水橋第19B地補地價創近年新低 市場關注私樓供應動力與基建配套

發展局最新賣地計劃顯示，2025/26年度第三季僅推出一幅位於佐敦谷、約570夥的住宅用地進行招標，並須配建社福設施，延續政府「小步快跑」、在成熟社區按步就班補充供應策略。市場消息稱，私人補地價項目共提供約4,570夥，佔本季整體供應近七成，成為供應主力來源。由此可見，在大型新發展區批次有序推出前，補地價與重建仍是年度新增供應的重要支柱。 尤為引人關注的是，億京發展（中小型發展商）位於洪水橋新發展區第19B區商住地塊，補地價額達約14.28億港元，按預計總樓面約116.25萬平方呎計算，每呎樓面補地價僅約1,228港元，為近年罕見的低位水平。此地段鄰近屯馬綫天水圍站，步行約3分鐘，地理位置極具吸引力。據瞭解，項目落成後預計提供約1,900夥住宅單位，顯示發展商可在相對低成本情況下補充土地儲備，風險相對可控。市場認為這反映現時補地價機制中，商住混合用地於交通配套較佳地區的承壓走勢已現。市場人士亦指出，第19B區補地價比第34B區亦即新地（0016）與恆地（0012）合作項目每呎約1,435元低逾14%，吸引力明顯。 此外，政府仍在處理洪水橋市中心四幅商業用地的原址換地申請，原完成限期已由年初延至年底，顯示政府在等待審視後提供更多用途彈性，以提升項目吸引力。市場人士關注，若政府進一步擴大「基建先行」原則，如由政府先行投資主幹交通項目，將有助提升地塊可見度及吸引力，有望引動更多社會資本參與北部都會區發展。 基建方面，屯馬綫洪水橋站預計於2030年啟用，而港深西部鐵路（洪水橋至前海）則規劃於2035年通車，屆時該區對接深圳前海有望僅需約15分鐘，區內交通網絡將大幅升級，提升地段潛力及未來發展能見度。 整體而言，市場關注補地價項目在現階段市場環境下，如何以相對低地價補充供應，以及政府如何透過先行基建與用途彈性策略，進一步引導北部都會區發展節奏。「小步快跑」策略有助穩定供應節奏，而未來大型地塊與重大基建同步推出，將是市場密切留意的焦點。