樓市回暖但成交仍低迷：內地買家入市及蝕讓成交案例分析

近月香港樓市氣氛有所好轉，官方樓價指數連續兩個月上升，然而市場上仍然出現低價成交的情況。最近，曾由內地女星趙薇及其前夫黃有龍持有的油柑頭皇璧高層複式户，實用面積達3494方呎，擁有4房3套及工人房的間隔，於本月中以4900萬元易手，呎價為14,024元。值得注意的是，買家的名字使用普通話拼音，顯示其可能具有內地背景。回顧過去，趙薇與黃有龍在2012年透過公司名義以7200萬元的價格購入該物業及車位，但在2020年8月兩人辭任公司董事，並轉由一間財務公司的高層擔任董事。

市場消息指出，該單位曾於今年5月初以拍賣形式出售，當時僅出售複式户及兩個車位，開價為4900萬元，已較趙薇夫婦的購入價低。據悉，拍賣當日未能成功成交，直至本月中才易手，顯示該物業在13年間貶值2300萬元，或32%。

此外，北角丹拿花園最近錄得屋苑近年最大宗蝕讓成交。根據資料，1座高層H室，實用面積654方呎，擁有3房1套的間隔，以900萬元成交，實呎為13,761元。原業主於2019年以1340萬元購入，帳面蝕約440萬元或33%，連使費計算，實際蝕讓約510萬元，或約38%。值得注意的是，此單位的前一手業主在2015年6月以940萬元購入，這次成交價比10年前的價格低了40萬元或4%。

美聯高級分區營業經理黃麗貞表示，鄰近將軍澳日出康城的峻瀅，上月兩期共錄得11宗二手成交，而本月截至26日亦錄得9宗成交。其中1期6座中層E室，實用面積504方呎，望山景，擁有2房的間隔，近日以526萬元成交，實呎為10,437元。原業主於2017年4月以約595萬元購入，持貨約8年，帳面虧蝕約69萬元或12%，連使費計算，實際蝕讓約98萬元或16%。

不過，亦有新界的上車盤錄得短炒獲利的案例。美聯高級分區營業經理何智豪指出，沙田第一城1座高層C室，實用面積327方呎，擁有2房的間隔，以439.8萬元連租約沽出，成交價為屋苑自去年11月以來同類2房户的半年新高，實呎為13,450元。據瞭解，買家對後市持樂觀態度，即使未能親自看樓，仍決定入市。該單位目前的月租為1.47萬元，新買家的租金回報約為4釐。原業主於去年12月以390萬元購入，帳面賺約49.8萬元，或約13%，連使費計算，實際賺約35萬元，或9%。