德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑最新分析指出，儘管本港樓市近期展現復甦勢頭，惟部分高槓桿的本地發展商依然面臨財務困境。目前市場正進入一個由債權人主導、資產重新定價並重新分配控制權的新階段。銀行對於本地房地產債務人的處理策略已明顯轉變，主要受銀行業監管要求及商業房地產短期內難以顯著反彈的雙重壓力影響。 何國樑續指，銀行傾向加速處理不良債務，尤其是針對已被申請破產、或已破產及離世的債務人。即使預期變現物業可能蒙受損失，銀行亦認為「控制損失」比「避免損失」更為現實，此舉亦有助回收資金以開展新業務。 在執行層面，銀行現時更重視債務人的背景及抵押物業的質素，採取「選擇性執行」策略。若涉及內地背景的債務人，銀行會加快處理。相反，對於香港的二三線房地產公司，由於其抵押資產多為本地實物，銀行較為「摸得到、睇得見」，加上銀行本身未必具備接管物業營運的專業團隊，故更願意給予時間讓其變現資產，近期麗新（0488）的案例便是其中一例。 何國樑坦言，儘管受惠於「優才政策」等措施，住宅市場有所反彈，但商業房地產市場卻面臨嚴重的供過於求問題。非核心區域如觀塘等更是重災區，預計2025年整體商廈空置率將升至17.6%，空置面積接近13幢中環IFC二期之體量。面對2026至2027年新的債務兑付窗口期，以及甲級商廈估值累計下跌逾40%的現狀，銀行將面臨抵押品不足所帶來的資本充足率壓力，導致2024年至今年接管人委任案例創下近年新高。 近年來，大專院校及部分中資企業，例如京東（9618）和阿里巴巴（9988），接手了不少商廈。然而，何國樑指出，這些機構多為自用需求。同時，由於銀行近年為控制風險，對傳統借貸業務趨於保守，未必會輕易批出按揭予新買家，因此市場上需要具備雄厚實力的買家才能承接這些資產。 談及內地房地產市場，德勤中國債務資本市場諮詢服務主管何駿宇與何國樑均認為，面對2026至2027年的新債務窗口期，內房的「二次重組必然發生」。鑑於市場多年未見根本性改善，部分企業或需將債券進一步延期至5至8年或以上。例如融創（1918）已完成二次重組，實現境外債務「清零」並全盤債轉股。他們強調，重組的回收率仍不明朗，預期未來內房二次重組將涉及更大規模的本金削減（Haircuts）、更高比例的債轉股，或將境外債權人權益與特定的境內優質資產收益權進行深度掛鈎，例如透過信託或特定目的載體（SPV）進行結構化設計等。
