團結香港基金倡構建市區重建新格局 推動「低兑低用、高兑高用」原則加快北都發展

市場消息指，政府近日公佈加速推動市區重建的創新安排，尤其關乎北部都會區（北都）發展與補地價改革，團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺對此表示支持，並提出若干操作建議。 ---------------------------------------- 內容摘要： 1. 葉文祺認為，放寬以往只限於同區的剩餘地積比率轉移安排，擴展至跨區調配，能優化土地規劃，集中剩餘地積於大型地盤或新發展區，更有效支持北都整體佈局；但強調政府須設立城規指引，避免部分舊區負荷過重或者將地積轉入尚未具備發展條件的區域，影響居住環境品質。市建局也表示，將全面配合政府擴展地積比率機制與豁免政策配套，推動市區更新﹙報告內容綜合多方表述整理﹚。 2. 新方案允許指定舊區重建項目額外獲得最多20%地積比，開發商可選擇轉移至北都或其他地區，或兑換成金額以抵銷補地價。葉文祺指出，多數市場參與者或傾向兑換現金以抵銷成本，但如兑換期限過長，則可能導致「囤券」現象，拖慢發展。他建議採納「低兑低用、高兑高用」原則，並縮短兑換期限，以免妨礙土地使用效率。 3. 關於「樓換樓」機制的改革，新措施在北都預留三幅地供市建局建造置換單位，從而革新傳統以「七年樓」補償模式。葉文祺強調，這可令受影響業主直接從舊樓置換新樓，無需補差價，有助提升補償彈性及公平性，真正改善居住環境，杜絕過往重建補償惡性循環的資源浪費。 ---------------------------------------- 最新相關進展與背景整合（截至今日）： • 行政長官於最新施政報告中提出成立由他領導的「北都發展委員會」，推動專屬法例訂立、簡化行政流程，以及在規劃、融資、標售模式上進一步松綁，以加快發展北部都會區，並着重引入人工智能、新能源、醫療科技、現代物流等產業落户北都核心區﹙2025年施政報告摘要﹚；同時正進行北都專屬法律研究，力求於明年完成立法程序及公眾諮詢﹙政府發展局回應內容綜合整理﹚。 • 政府已部署北都新發展區如新田科技城、古洞北、粉嶺北等地新增大量「熟地」供應，未來十年有望提供逾6萬個公營房屋單位。其中，新田科技城首階段已進入收地及建造階段，片區開發方式亦已納入試點考慮﹙北都發展推進部署﹚。 • 特區政府亦採用「按實補價」模式，允許業主根據實際興建樓面及用途計算補地價，減低資金壓力並提升開發成事能力；未來或適用於全港工商業用地，非僅限於北都區內項目。 ---------------------------------------- 整體而言，團結香港基金呼籲政府在推行構建北都、放寬地積使用與改革補地價機制時，宜採取更短兑換期限與操作規範（「低兑低用、高兑高用」），避免市場囤積而阻礙土地重置效率。這些創新安排與城市更新政策相輔相成，有望推動舊區更新提速，改善居住環境，並加快北都成為香港未來發展動能的重要引擎。