銀河國際證券預測2025年香港樓市回暖，房價將上升3%

銀河國際證券近日發表了對2025年香港樓市的展望，基於對減息的預期以及本港住宅和零售市場基本面的改善，該行將香港房地產行業的評級從「中性」上調至「增持」。隨著樓市重現正利差，加上來自中國大陸的強勁需求，預計本港住宅成交將顯著提升，並預測2025年香港樓價將上升3%，而一手樓成交量更將增長6%。

該行的中國及香港研究主管鄭懷武指出，在美聯儲減息的背景下，港元最優惠利率可能會在2025年年底前從目前的5.25%水平再下調25至50個基點。這一變化將導致香港的按揭利率下降，並帶來三年來首次的「正利差」，這將吸引更多的實際用家和投資者進一步購買物業。

鄭懷武預期，在2025至2026年期間，香港住宅租金將分別上升6%、4%及3%，主要受到內地專才及學生對租賃單位強勁需求的推動。根據他的分析，2024年10月份的樓價較2021年首季的高峯已經下跌27%，但預計2025年將重回升軌，按年上升3%。這主要是因為樓市政策的放寬、正利差顯示購買樓宇的成本優於租房，以及來自內地的人才和學生的需求強勁。鄭懷武估計，這些需求在未來5至10年內可能是2024年香港全年一手樓銷售量的5倍，因此預計2024年香港一手住宅銷售量將回升38%至15600夥，並在2025年進一步增長6%至16600夥。

在零售物業方面，銀河國際證券預測2024年全年零售銷售總額將下跌7%，這主要是受到港人外遊及經濟疲軟的影響。然而，該行相信2025年將出現反轉，因為深圳一簽多行的政策預計將吸引1100萬旅客，而新開的啟德體育園將帶來30至40個大型活動，進一步吸引更多旅客。預計到2025年，訪港旅客將增長28%至5610萬人次，香港的零售銷售總額將在2025年錄得5%的增長。

不過，銀河國際證券對本港寫字樓市場的前景持謹慎態度，認為仍然面臨挑戰。自2022年以來，中國及外資的需求減少，加上中國經濟增長放緩及香港資本市場表現平平，這些因素都對寫字樓市場造成影響。此外，本港甲級寫字樓的供應增加也可能會拖累租金，預計甲級寫字樓的空置率在2025及2026年將維持在13%至14%之間，整個寫字樓市場的租金在2025年至2026年間將每年下跌5%。

該行的首選股票包括新地（0016），而收租股則為九置（1997）及領展（0823）。同時，銀河國際證券維持冠君產業信託（2778）的「減持」評級，因其專注於寫字樓業務的策略。