摩根士丹利維持內地樓市審慎看法 料全國二手樓價全年跌5%

摩根士丹利發表報告指出，內地房地產市場持續面臨放緩壓力，這不僅限制了土地儲備的增加和建築活動的規模，亦預計將對內地房企的多項業績預測造成拖累。鑑於當前趨勢，該行維持對行業的審慎看法，並將投資重心放在尋求超額報酬（Alpha）的標的之上。大摩預期，今年全國二手住宅樓價按年跌幅將擴大至5%，較上半年按年下跌2%的情況更為嚴峻。 報告分析指，下半年新動工樓房的表現預料將持續平靜，整體地產市場由年初至今的表現，遜於市場普遍預期。根據中指研究院的中國房地產指數系統（CREIS）數據，今年首七個月300個城市的土地銷售量按年下跌21%，這直接拖累了上半年新屋動工量按年下跌23%。儘管7月份土地銷售價值錄得回升，但該增長主要集中於內地一線城市推出的優質地段，若以量化指標計算，整體跌幅仍高達16%。 展望未來數月，房屋銷售預期將持續放慢，發展商在增加土地儲備方面繼續採取審慎態度。摩根士丹利因此預期，內地土地銷售活動將持續缺乏積極性，進而引發下半年建造活動的進一步放緩。在此情況下，疲弱的新動工表現不僅會拖累房地產投資，亦將限制未來數季的新推出項目供應，即使下半年出現若干利好因素，新住宅銷售仍將面臨挑戰。為此，大摩分別調低全年的新動工項目、地產投資及新住宅銷售預測，降幅分別為4個百分點、0.5個百分點及1.3個百分點，至按年下跌20%、17%及9.8%。若與2021年內房行業的高峯期相比，這些指標的累計跌幅更分別高達76%、53%及56%，反映市場顯著調整。 多項領先指標均反映實體內地住宅市場表現正在放慢。市場數據顯示，所有一線城市的二手市場標價按月下跌速度有所加快，而二線及較低層次城市則出現更多樓盤掛牌出售。加上7月份看樓量的放緩，綜合這些因素，在缺乏強力政策提振作用下，傳統淡季期間將影響內地一、二線城市的住宅銷售表現，導致按月樓價跌速較前加快。報告預計，第三季一線城市的住宅市場僅能實現温和增長。全年而言，該行維持全國二手住宅樓價按年下跌5%的預測，跌幅較上半年按年跌2%更甚。 基於上述分析，摩根士丹利表示，將繼續聚焦於那些具備優質資產、擁有可信賴的自我救助能力，並能夠為投資者帶來超額回報的內房公司。當中，該行將華潤置地（1109）列為首選投資標的，並建議在觀察到新城控股（滬：601155）有機會錄得較佳樓房銷售表現時，累積其持股。若純粹考慮從事內地發展商業務的公司，建發國際（1908）則被認為在估值方面提供最佳的風險報酬比。