新世界發展（0017）2025年上半財年業績回顧：現金流接近平衡，融資危機已過

新世界發展（0017）於上週五公佈了2025年上半財年的業績，FSMOne環球債券部的助理研究經理施家頌對此表示，該公司在這段期間的現金流表現值得關注。具體來説，新世界的現金流為負2億元，這是營運現金流加上資產出售的回款，扣除資本開支、利息及税務開支後的結果。這一數字接近現金流平衡的水平，顯示出新世界能夠通過自身的營運活動來應對各項開支，並不需要依賴新增融資來支持日常運營。

施家頌還指出，自2024年7月至今，新世界成功完成了187億港元的貸款再融資，這一成就意味著該集團已經安全度過了市場曾經擔心的再融資危機。截至2024年底，物業資產的抵押比率輕微上升至34%。這一比率並未反映集團最近將大量資產抵押給銀行的情況，從而將無抵押貸款轉換為有抵押貸款。他預計，在下次公佈業績時，物業資產的抵押比率將會繼續上升，但至少可以確保集團具備一定的再融資能力，這是如期還款的重要前提。

此外，施家頌提到，新世界在2025年上半財年的業績表現遠超2024財年下半年的表現，核心營運利潤按半年增長1.18倍，達到44.2億元，利息覆蓋率也從0.6倍上升至約1.3倍。淨負債率（將永續債視為債務）約為91%，淨債務與總物業資產的比率約為57%。儘管槓桿率略有上升，施家頌認為這主要是因為新世界面臨60億元的一次性減值虧損，並且目前處於股東應佔淨虧損的狀態。短期內，新世界仍然面臨一定的資產減值壓力，因此槓桿率可能會隨著時間的推移而繼續輕微上升。

在地產銷售方面，施家頌指出，新世界在香港及內地的銷售狀況相對穩定，「以價換量」的策略在香港市場仍然有效，並且目前的債務壓力暫時未對內地銷售造成負面影響。考慮到在艱難的市場環境中仍能順利融資、銷售表現不俗，以及當期營運利潤足以覆蓋同期的利息開支，施家頌認為新世界應該能夠繼續變賣資產以減少債務，並逐步還債，從而使現金流勉強保持平衡。他表示，仍然維持對新世界能如期還款的樂觀預測。