星展預期本港樓價今年升一成 料升勢持續數年有望重返2021年高位

星展香港經濟研究部預期，今年本港住宅樓價有望錄得約10%的升幅，並預示這股升勢將持續數年，最終有望重返2021年的歷史高位。該行香港房地產業分析師丘卓文指出，現時樓價距離該高位仍有15%至20%的上升空間。 丘卓文解釋，本輪樓市反彈主要受惠於政府「撤辣」政策，有效刺激內地買家重投市場。此外，預期本地買家需求將於2025年逐步回歸。投資者亦因租金回報表現理想而重新入市，帶動市場氣氛。值得留意的是，市場上短炒投機活動亦見重現。 他進一步分析，短炒活動增多與過往新盤定價策略保守有關。丘卓文指，去年初樓價尚未完全企穩時，發展商為促銷去貨，一手新盤開價普遍較二手市場低8%至10%，以吸引購買力。隨著市場庫存減少，發展商近期開始調整定價，部分早前入市的買家在短短一年內已錄得10%至20%的帳面利潤，因此不乏心動沽貨的個案。然而，他認為政府短期內不會幹預樓市，因目前樓價即使回升，仍較歷史平均水平低約15%至20%。 展望發展商盈利表現，丘卓文指出，目前部分發展商出售的項目多數來自2020年或2021年吸納的官地，由於當時地價成本較高，這批項目未必能帶來理想利潤，料今明兩年發展商的財報利潤率或不甚理想。不過，若發展商在過去一年購買官地，其利潤率則有望達到三成水平。他預計，當這些項目在四至五年後陸續推出市場，加上樓價持續上升，2029年至2030年將有望成為這些發展商的利潤高峯期。 至於寫字樓市場，丘卓文認為最壞時間已經過去。他指出，隨著全球資本市場逐步復甦，有效推動了對優質寫字樓空間的需求。目前對沖基金、財富管理公司、私人銀行、保險公司及教育機構等均在積極擴張業務，預計今年中環區寫字樓租金有望上升5%，而尖沙嘴區的租金則可錄得0%至3%的升幅。 另一方面，零售市道亦出現明顯好轉。星展香港高級分析師梁梓瑩預測，2026年本港零售銷售額將增長5%，零售舖租則上升3%。她相信，九龍倉置業（01997）旗下的海港城及希慎興業（00014）等擁有優質地段及品牌組合的商場，將較快反映市場復甦。這主要由於高端商場除了收取底租外，亦可享受分成租金（按營業額比例收取），令其收入與市場表現更緊密掛鈎。相反，民生商場的復甦速度則可能較慢，主要受內地電商攻港加劇競爭、港人北上消費熱潮持續影響，加上這類商場主要依賴固定底租，未能即時受惠於銷售額增長。