瑞銀重申華潤置地(01109)「買入」評級 目標價維持45港元

瑞銀發表研究報告，重申對華潤置地(01109)的「買入」投資評級，並維持目標價於45港元不變。 該行指出，自去年8月28日預售模式進行調整以來，華潤置地的股價受到投資者對其房地產開發業務前景的擔憂影響，至今已累計下跌約14%。為此，瑞銀在其估值模型中採取了更為審慎的假設，假設其房地產開發業務估值為零，轉而重點評估其經常性業務的內在價值。 瑞銀分析師估計，若單計華潤置地的經常性業務，即包括投資物業及輕資產管理費業務，其每股價值約為27港元。儘管如此，瑞銀仍維持其整體45港元的目標價及「買入」評級，反映其綜合考慮後的長期潛力。 在分析經常性業務估值時，瑞銀採用了兩種方法。首先是股息率估值法。該行預期，華潤置地在2026年來自經常性收入業務的核心利潤有望達到128億元人民幣，按年增長10%。此外，值得留意的是，瑞銀估算公司在2026年將錄得50億元人民幣的資產出售收益，並預計根據其「十五五」規劃，此項收益在2026年至2030年間將維持每年50億元人民幣的水平。瑞銀將此部分房地產開發業務的處置收益歸類為經常性收入，解釋稱其與核心開發業務性質不同，且資產分拆可能影響經常性收入規模。綜合考量經常性收入及出售收益，並基於公司現行37%的派息比率及4.0%的股息率，計算得出每股估值約為27港元。 第二種方法是採用市盈率估值法。瑞銀給予華潤置地經常性收入業務（包含處置收益）10倍市盈率。該行指出，此估值倍數處於香港收租股估值區間的低端，反映了市場在當前環境下對此類資產的審慎態度。在此基準下，估算所得的每股價值為29.1港元。 市場普遍認為，在內地房地產市場仍面對結構性挑戰之際，擁有穩定租金收入的投資物業組合，以及具備輕資產特點的管理業務，為發展商提供了相對穩健的現金流及盈利支撐。投資者傾向於將此類業務視為更具韌性的資產，因此其估值表現往往相對較佳。